以下是用问答／选择题形式帮你深入学习《第二章：〈地產代理條例〉及附屬法例》的内容。题目后附答案与解析，最后给出关键点总结表，方便你复习。
一、选择题（单选或多选）
- 以下哪些法例属于监管地产代理的相关法例？
A. 《地產代理條例》（第511章）
B. 《地產代理（發牌）規例》
C. 《地產代理（豁免領牌）令》
D. 《一手住宅物業銷售條例》
E. 《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》
答案：A、B、C、E
解析：《一手住宅物業銷售條例》是另一条独立法例，虽与地产代理实务有关，但不属于《地產代理條例》下的附属法例。相关附属法例还包括《佣金規例》和《上訴規例》。
- 地产代理监管局（监管局）的主要职能包括哪些？
A. 规管及管制地产代理及营业员的营业
B. 促使地产代理及营业员行事持正及称职
C. 与教育机构及训练团体联络，提供训练课程
D. 直接裁定所有佣金争议，无需双方同意
E. 可设立委员会以执行部分工作
答案：A、B、C、E
解析：D错误。佣金争议须双方同意才可转介监管局裁定，且金额不超过$300,000。
- 关于监管局成员，以下哪项正确？
A. 主席及副主席均不得为从事地产代理工作的个人
B. 普通成员不多于18名
C. 至少一名普通成员必须是公职人员
D. 所有普通成员必须来自地产代理行业
E. 成员由行政长官委任
答案：A、B、C、E
解析：D错误。普通成员须来自三类：(A)从事地产代理工作的个人；(B)不从事但具有相关知识；(C)其他适合获委任的个人。
- 持牌人若被投诉或调查，以下哪些说法正确？
A. 监管局可亲自处理或转介纪律委员会
B. 调查员可要求持牌人提供其管有或控制的文件
C. 持牌人无须配合调查员
D. 调查完结后，调查员须向监管局提交最终报告
E. 持牌人须获得合理陈词机会
答案：A、B、D、E
解析：C错误。持牌人必须提供文件、解释、进一步详情及合理协助。
- 监管局或纪律委员会可行使的纪律制裁权力包括？
A. 训诫或证实有关持牌人
B. 暂时吊销牌照不超过两年
C. 撤销牌照
D. 罚款不超过$300,000
E. 判处监禁
答案：A、B、C、D
解析：E错误。监管局或纪律委员会无权判监禁，监禁属法院刑事处罚。
- 关于营业详情说明书，以下哪项正确？
A. 每个营业地点及营业名称均须申请一份
B. 同一地点以两个营业名称经营，须申请两份
C. 须在显眼位置展示
D. 广告中无须述明牌照号码
E. 信件、收据、单张等须述明牌照号码或营业详情说明书号码
答案：A、B、C、E
解析：D错误。广告（单张及小册子除外）须清楚述明牌照号码或营业详情说明书号码及营业名称。
- 关于“地产代理”与“营业员”的定义，以下哪项正确？
A. 地产代理可以是有限公司、商行或个人
B. 营业员必定是个人
C. 地产代理是“在受雇于地产代理过程中”工作
D. 营业员可以以董事身分进行地产代理工作
E. 营业员牌照不得批给任何团体
答案：A、B、D、E
解析：C错误。地产代理是“在业务过程中”进行地产代理工作；营业员才是“在受雇于地产代理过程中”或以董事身分工作。
- 申请地产代理牌照或营业员牌照的新入行人士须符合哪些条件？
A. 年满18岁
B. 是持有牌照的“适当人选”
C. 完成中五或同等学历
D. 在申请前12个月内通过相关资格考试
E. 必须是香港永久居民
答案：A、B、C、D
解析：E错误。法例未要求必须是香港永久居民。
- 关于公司申请地产代理牌照，以下哪项正确？
A. 公司必须至少有一名董事为持牌地产代理
B. 每一位参与公司地产代理业务的董事均须为持牌地产代理
C. 不参与该业务的董事毋须领牌
D. 公司须有一名持牌地产代理实际控制业务
E. 公司本身无须是“适当人选”
答案：A、B、C、D
解析：E错误。公司本身亦必须被视为持有地产代理牌照的“适当人选”。
- 关于豁免情况，以下哪项正确？
A. 纯粹就香港以外地方的物业从事地产代理工作可获豁免
B. 豁免人士须在所有文件及广告中注明其本人并无处理位于香港的任何物业的牌照
C. 合伙中不参与地产代理业务的成员，如非“不适当的人”，可获豁免
D. 该合伙须有至少另一名成员是持牌地产代理
E. 豁免人士仍须缴付牌照费
答案：A、B、C、D
解析：E错误。获豁免者毋须领取牌照，亦无须缴付牌照费。
- 关于地产代理协议，以下哪项正确？
A. 适用于住宅物业
B. 除非已签立订明格式的地产代理协议，否则持牌地产代理不可就住宅物业追讨佣金
C. 即使客户签署了三方临时买卖协议，仍不可追讨佣金
D. 协议须在广告宣传前或签署买卖协议前订立
E. 非住宅物业也强制适用
答案：A、B、C、D
解析：E错误。第45条主要适用于住宅物业。
- 关于卖方陈述，以下哪项正确？
A. 表格1第2部为“卖方的陈述”
B. 要求卖方就结构上的增建或改建、修葺或改善、租赁详情等提供资料
C. 持牌人应敦请卖方提供所需资料及签署
D. 若卖方决定不提供，须在最后部分勾选适当方格清楚表明
E. 卖方陈述属强制性，不可拒绝
答案：A、B、C、D
解析：E错误。卖方可以选择不提供，但须清楚表明。
- 关于罪行及处罚，以下哪项正确？
A. 无牌经营地产代理业务属刑事罪行
B. 无牌担任营业员属刑事罪行
C. 在申请牌照时作出虚假陈述属刑事罪行
D. 持牌地产代理雇用非牌照持有人作为营业员属刑事罪行
E. 所有罪行只可循简易程序定罪
答案：A、B、C、D
解析：E错误。部分罪行可循公诉程序或简易程序定罪，处罚不同。
- 关于上诉，以下哪项正确？
A. 持牌人可在有关通知或决定日期起计21天内向局长提出上诉
B. 上诉可涉及牌照申请被拒、附加条件、暂时吊销或撤销牌照、纪律制裁
C. 局长可委任上诉委员团
D. 审裁小组由不少于三名成员组成
E. 审裁小组的决定可再向法院上诉
答案：A、B、C、D
解析：E错误。审裁小组作出的决定即为最终决定。
- 关于佣金争议，以下哪项正确？
A. 须双方同意转介监管局裁定
B. 争议金额不得超过$300,000
C. 须已遵守签订订明地产代理协议的规定
D. 各方可由法律代表出席
E. 任何一方可在裁定日期起计14天内向区域法院上诉
答案：A、B、C、E
解析：D错误。为简化程序及节省成本，各方不可由法律代表出席。
- 关于《操守守则》，以下哪项正确？
A. 由监管局制订
B. 不遵守可能导致被视为非“适当人选”
C. 可能导致暂时吊销或撤销牌照
D. 只属指导性质，无任何后果
E. 旨在提升服务水平及加强对消费者的保障
答案：A、B、C、E
解析：D错误。不遵守《操守守则》可能带来严重后果。
- 关于《常规规例》，以下哪项正确？
A. 持牌地产代理不得在某人获告知其是持牌地产代理及牌照号码前，使该人成为客户
B. 持牌营业员不得在某人获告知其是持牌营业员及牌照号码前，为该人进行任何地产代理工作
C. 持牌人应备存住宅物业放盘纪录及地产代理协议文本不少于三年
D. 监管局人员可在正常办公时间内无须事先通知查阅纪录
E. 持牌人可随意将卖方资料转交分销放盘代理
答案：A、B、C、D
解析：E错误。未获卖方事先书面同意，不应将卖方资料转交分销放盘代理。
- 关于一手物业销售，以下哪项正确？
A. 《一手住宅物業銷售條例》于2013年4月29日全面实施
B. 售楼说明书须在开售前最少7日发布
C. 价单须在开售前最少3日发布
D. 临时订金为售价的5%
E. 持牌人可向准买家提供贷款
答案：A、B、C、D
解析：E错误。持牌人不得向准买家提供或提出提供贷款。
- 关于执业通告10-02(CR)，以下哪项正确？
A. 地产代理公司须委任员工监督
B. 须在销售开始前至少一天向监管局提交员工名单
C. 员工须佩戴地产代理证及／或职员证
D. 持牌人可在港铁范围内招揽生意
E. 持牌人不得与其他地产代理争吵或打架
答案：A、B、C、E
解析：D错误。持牌人不得在港铁（包括车站出入口及入闸范围内）招揽生意。
- 关于执业通告13-04(CR)，以下哪项正确？
A. 地产代理公司须向监管局提供员工监督的姓名、牌照号码及联络详情
B. 只有已参加简介会的持牌人方可从事相关发展项目的推广活动
C. 持牌人只可以实用面积表达楼面面积及售价
D. 持牌人可作出有关按揭条款的保证
E. 持牌人须以书面形式向准买家提供任何优惠
答案：A、B、C、E
解析：D错误。持牌人不可作出有关按揭条款的保证。
二、问答题
- 监管局在什么情况下可行使第30条所载的纪律制裁权力？
答案：
· 调查员建议考虑行使第30条的权力，并获监管局或纪律委员会接受；或
· 根据第29(1)条提出的投诉或根据第29(2)条呈述的事实，已经由监管局或纪律委员会考虑，并信纳该投诉或呈述是有充分理据支持的。
- 持牌地产代理在代表卖方行事时，须履行哪些责任？
答案：
· 管有或控制物业资料表格或出租资料表格规定的资料；
· 在合理范围内确保信纳资料准确性；
· 向订明人士提供资料；
· 遵守订明规定；
· 将接获的要约通知客户；
· 披露对物业的任何金钱上或其他实益权益；
· 如同时为卖方和买方行事，须通知客户并应要求提供另一方资料（除非另一方明示禁止）。
- 什么情况下毋须使用订明表格？
答案：
· 纯泊车位的独立买卖或租赁；
· 并非独立单位的住宅物业租赁；
· 在不抵触《常规规例》第7(1)条的情况下，首次出售土地中连住宅物业的不分割份数。
- 持牌地产代理在广告宣传住宅物业时须遵守哪些规定？
答案：
· 不得发出载有要项上虚假或具误导性陈述的广告；
· 就卖方住宅物业发出广告前须取得卖方书面同意；
· 不得以有别于客户指示的价格、租金或条款宣传；
· 拟分租物业须注明；
· 物业不再可供出售／购买／租赁或协议终止后，须尽快取消广告。
- 持牌地产代理在处理客户款项及备存帐目方面须遵守哪些规定？
答案：
· 备存妥善帐目；
· 应监管局要求提交执业会计师证明书；
· 收取款项后立即发出书面收据，副本保留不少于三年；
· 将款项存入信任户口；
· 除按客户指示并以支票或电子转帐方式外，不得从信任户口提取款项；
· 如无收取或持有客户款项，须按要求作出法定声明；
· 只可按买卖协议或租契条款或买方指示发放订金；
· 发放订金前确保卖方身分与拥有人相同或具有出售权限；
· 买方要约不获接受时，尽快归还支票或订金。
三、关键点总结表
主题 关键点
相关法例 《地產代理條例》第511章 + 《發牌規例》《豁免令》《常規規例》《佣金規例》《上訴規例》
监管局职能 规管、促使持正、训练课程、设立委员会
成员 主席、副主席、≤18名普通成员，至少1名公职人员
投诉处理 监管局可亲自处理或转介纪律委员会；调查员可要求文件及协助
纪律制裁 训诫、附加条件、暂时吊销≤2年、撤销、罚款≤$300,000、费用命令
营业详情说明书 每个地点及名称一份；显眼展示；文件及广告须述明号码及名称
重要定义 地产代理=业务过程中；营业员=受雇过程中／董事身分；营业员必为个人
发牌条件 年满18、适当人选、中五学历、12个月内考试合格
公司／合伙 至少一名董事／合伙人持牌；实际控制；适当人选
豁免 纯境外物业、非参与合伙成员等
地产代理协议 住宅物业强制；否则不可追讨佣金
罪行及处罚 无牌经营、虚假陈述、雇用无牌营业员等；可判罚款及监禁
上诉 21天内向局长；审裁小组最终决定
佣金争议 双方同意、≤$300,000、不可由法律代表出席、14天内可上诉区域法院
操守守则 诚实、忠诚、严正、公平竞争、避免利益冲突、双代理披露
常规规例 客户身分告知、放盘纪录、广告、视察、磋商、款项、临时协议、佣金
一手物业销售 《销售条例》2013年实施；售楼说明书7日、价单3日、5%订金
执业通告 10-02(CR)：销售地点秩序；13-04(CR)：销售活动及物业资料操守
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