以下是用问答／选择题形式帮你深入学习执业通告第15-01(CR)号及其附件（销售前简介会纪录、清单、问与答）的内容。题目后附答案与解析，最后给出关键点总结表。
一、选择题（单选或多选）
- 执业通告第15-01(CR)号的核心要求是什么？
A. 持牌地产代理须设立妥善的程序及制度，确保其雇员或其辖下的人遵守《地产代理条例》
B. 持牌地产代理只须口头提醒员工遵守法例
C. 持牌地产代理只须为员工提供培训
D. 持牌地产代理只须制定制裁措施
E. 持牌地产代理无须为员工提供资源
答案：A
解析：通告的核心是要求持牌地产代理设立妥善的程序及制度，涵盖设立有效制度、培训、监察及制裁措施四大组成部分。
- 《常规规例》第15条适用于哪些人？
A. 只适用于经营地产代理业务的雇主
B. 只适用于董事
C. 适用于雇主、董事、获聘用或委任的持牌地产代理（如经理、上司及高层管理人员）
D. 只适用于前线员工
E. 只适用于营业员
答案：C
解析：第15条不只适用于雇主和董事，也适用于由地产代理聘用或委任的持牌地产代理，包括经理、上司及高层管理人员。持牌地产代理在公司内职位越高，责任越大。
- 一套有效的制度应包括以下哪些组成部分？
A. 设立有效的制度（妥善程序和清晰指引、提供资源）
B. 培训
C. 监察
D. 制裁措施
E. 只须设立口头指引
答案：A、B、C、D
解析：通告第6段列明有效制度应包括：（甲）设立有效的制度；（乙）培训；（丙）监察；（丁）制裁措施。
- 关于监察，以下哪项正确？
A. 监察必须是“真实”而非“象征式”的
B. 监察应为有层次式的监察
C. 上司应监察其下属的行为
D. 只须每年进行一次监察
E. 可采用内部审计、抽查和“神秘顾客”报告等方式
答案：A、B、C、E
解析：D错误。监察应持续及有效地进行，而非只每年一次。
- 关于制裁措施，以下哪项正确？
A. 应制定制裁措施以惩处违规员工
B. 只给予口头警告通常足够
C. 应订定一系列制裁方法（如口头警告、书面警告、降职、解雇等）
D. 应按违规严重程度制裁相关员工
E. 应妥善备存已采取纪律处分的纪录
答案：A、C、D、E
解析：B错误。问与答第30条指出，只给予口头警告可能是不足够的。
- 一手物业销售方面，违反第15条的常见例子包括？
A. 前线员工在销售地点行为不检（如打架和拦截车辆）
B. 未经授权使用客户信用卡
C. 向准买家提供贷款
D. 没有以书面形式向准买家作出所提供的优惠
E. 员工自行向准买家提供优惠
答案：A、B、C、D、E
解析：以上均属通告第8段及问与答中提及的常见违规例子。
- 二手物业销售方面，违反第15条的常见例子包括？
A. 容许无牌人士进行地产代理工作
B. 未能根据《常规规例》第13(4)条进行及／或提供土地查册
C. 未取得客户同意复制／转交钥匙予第三者
D. 进行直接促销时未有备存符合现况的“拒绝服务名单”
E. 容许员工发布具有误导性或虚假资料的广告
答案：A、B、C、D、E
解析：以上均属通告第9段提及的常见违规例子。
- 关于一手发展项目销售地点的前线员工行为，持牌地产代理应确保什么？
A. 派往销售地点的员工数量与员工监督有效控制该些员工的能力相称
B. 设有调配适当职级员工以处理不同情况的政策
C. 每一位前线员工已亲身出席销售前简介会
D. 妥善保存简介会的纪录
E. 员工监督只须口头提醒前线员工遵守指引
答案：A、B、C、D
解析：E错误。问与答第4条指出，员工监督只提醒前线员工须遵守相关法例和指引是不足够的，还须采取主动步骤监督。
- 关于使用客户信用卡，持牌地产代理应确保什么？
A. 设有妥善程序和清晰指引让员工遵循
B. 清楚指明哪些员工可以收取或处理客户信用卡
C. 向员工提供范本文件以取得客户书面授权
D. 员工从客户信用卡扣账前，先经过上司复核其客户书面授权
E. 员工可随意从客户信用卡扣账
答案：A、B、C、D
解析：E错误。必须在取得客户书面授权后才可扣账，且应经过上司复核。
- 关于向准买家贷款，以下哪项正确？
A. 持牌人不得向准买家提供或提出提供贷款
B. 如准买家要求，持牌人可代他发出本票，然后在成功抽签前才在其信用卡扣账
C. 持牌人应在接受信用卡付款后，尽快及不迟于当日在准买家信用卡扣账
D. 如准买家以支票支付，持牌人应在提供本票前先收取全数款额支票
E. 持牌人应在当日或下一个银行工作日存入支票
答案：A、C、D、E
解析：B错误。问与答第8条指出，持牌人应忠告准买家，在将本票交予准买家之前，准买家必须先以信用卡支付同等金额；否则可被视为向准买家提供贷款。
- 关于提供优惠给客户，持牌地产代理应确保什么？
A. 就公司会否向准买家提供优惠设有清晰指引
B. 向员工提供范本文件列出所提供的优惠
C. 就提供优惠的指引和程序向员工提供足够培训
D. 有持续监察制度确保优惠能够兑现
E. 只须口头通知员工有关优惠安排
答案：A、B、C、D
解析：E错误。应有清晰指引、范本文件、培训及监察制度，而非只口头通知。
- 关于无牌从事地产代理工作，持牌地产代理应确保什么？
A. 向员工清晰阐明未持有牌照的雇员可以及不可以从事的工作种类
B. 仅指派持牌人进行地产代理工作
C. 妥善记录持牌人的牌照详情
D. 有提示系统提醒持牌人牌照有效期届满日
E. 对牌照已届满／被吊销／被撤销的员工作跟进工作
答案：A、B、C、D、E
解析：以上均属问与答第15条建议的安排。
- 关于土地查册（《第13(4)条》），持牌地产代理应确保什么？
A. 提供足够资源（如电脑）让员工进行土地查册
B. 设有关于土地查册要求的妥善程序及／或清晰指引
C. 向员工提供有关如何进行土地查册的培训
D. 规定主管监察员工有否遵守有关规定
E. 将取得的土地查册纪录妥善存档
答案：A、B、C、D、E
解析：以上均属问与答第18至20条建议的安排。
- 关于妥善保管和处理钥匙，持牌地产代理应确保什么？
A. 设有关于保管及复制钥匙的程序
B. 设有关于妥善处理／使用钥匙的指引让员工遵守
C. 保存书面纪录列明何时从客户收取钥匙、何时交还及何时转交另一人士
D. 设有监察系统确保员工遵循有关规定
E. 员工可在未取得客户书面同意下复制钥匙
答案：A、B、C、D
解析：E错误。问与答第23条指出，在没有客户书面同意下，不得复制钥匙或转交另一公司。
- 关于“拒绝服务名单”，持牌地产代理应确保什么？
A. 设有足够／清晰的指引让员工遵循
B. 对员工在接触客户作直接促销前，如何及何时检查“拒绝服务名单”设有规定
C. 对处理客户拒绝服务的要求及更新“拒绝服务名单”设有规定
D. 对整合／更新所有分行的“拒绝服务名单”设有安排，并定期向员工发放
E. 只须为员工提供口头培训
答案：A、B、C、D
解析：E错误。问与答第25条指出，应向员工提供妥善及足够的培训，而非只口头培训。
- 关于发出广告，持牌地产代理应确保什么？
A. 就监管局对发出广告的要求，设有清晰指引员工遵循
B. 设有合适政策及程序确保广告内容已获核对、准确及不载有虚假／误导性陈述
C. 向员工提供足够培训
D. 设有监察制度确保员工遵守规定
E. 设有制裁措施惩处违规员工
答案：A、B、C、D、E
解析：以上均属问与答第27条建议的安排。
- 关于销售前简介会纪录，以下哪项正确？
A. 须就每个发展项目向将参与促销的员工作出简介会
B. 只有已参加简介会的持牌人方可从事相关发展项目的推广活动
C. 须确保员工出席简介会
D. 须妥善保存简介会纪录，并应监管局要求呈交
E. 简介会只须口头进行，无须纪录
答案：A、B、C、D
解析：E错误。须妥善保存书面纪录，包括日期、时间、内容和出席纪录。
- 关于简介会内容，以下哪项正确？
A. 须包括发展项目的资料（如售楼说明书、价单、销售安排、成交纪录册上的成交资料）
B. 须包括通告编号10-02(CR)、13-04(CR)及15-03(CR)的指引
C. 须包括销售秩序及销售操守的指引
D. 地产代理公司可按实际需要附加额外资料
E. 简介会只须涵盖销售秩序，无须涵盖销售操守
答案：A、B、C、D
解析：E错误。简介会内容须包括甲项（发展项目资料）及乙项（销售秩序及销售操守指引）。
- 关于员工监督，以下哪项正确？
A. 须代表地产代理公司与监管局职员联络
B. 须呈交及跟进简介会相关纪录
C. 须确保派往销售地点工作的员工数量与其能够有效管理该些员工的能力相称
D. 其工作及表现受其在汇报架构上的上司所妥善监管
E. 只须在销售地点出现，无须实际监督
答案：A、B、C、D
解析：E错误。员工监督须采取主动步骤监督前线员工操守，并进行真实而非象征式的监察。
- 关于小规模经营（如家庭营商），以下哪项正确？
A. 持牌地产代理无须设立任何程序及指引
B. 监管局会考虑其经营规模
C. 监管局强烈忠告即使小规模经营也应设立并以书面形式列出有关程序和指引
D. 只须口头指引即可
E. 小规模经营可获豁免遵守第15条
答案：B、C
解析：A、D、E错误。问与答第29条指出，虽然监管局会考虑经营规模，但强烈忠告持牌地产代理（即使小规模经营）设立并以书面形式列出有关程序和指引。
二、问答题
- 持牌地产代理为何须设立妥善的程序及制度？
答案：
根据《常规规例》第15条，持牌地产代理须设立妥善的程序或制度以监督和管理其地产代理工作的业务，以确保其雇员或其辖下的人遵守《地产代理条例》的条文。若持牌人作出不当行为或违反条例，可能是由于其雇主或公司管理层没有设立或维持一套妥善的程序或制度，或对员工缺乏足够的监管和控制，以预防及侦测员工的违规或不当行为。
- 一套有效的制度应包括哪四大组成部分？请简述各部分的要点。
答案：
（甲）设立有效的制度：
· 设立妥善的程序和清晰的指引供员工遵循；
· 提供和配备充足的资源，令员工可进行地产代理工作。
（乙）培训：
· 提供妥善和足够的培训，以确保员工熟悉有关法例规定和监管要求。
（丙）监察：
· 持续及有效地监察员工的行为；
· 监察必须为“真实”而非“象征式”的，并应为有层次式的监察；
· 上司应监察其下属行为，如发现违规应定期并适时向上级汇报。
（丁）制裁措施：
· 制定制裁措施制裁违规员工，以预防及制止违规或不当行为；
· 应订定一系列制裁方法（如口头警告、书面警告、降职、解雇等），并按违规严重程度制裁。
- 在一手物业销售方面，持牌地产代理违反第15条的常见例子有哪些？
答案：
· 前线员工在一手楼盘销售地点行为不检（如打架和拦截车辆）；
· 在未获授权下使用客户信用卡；
· 向准买家提供贷款；
· 没有以书面形式向准买家作出所提供的优惠。
- 在二手物业销售方面，持牌地产代理违反第15条的常见例子有哪些？
答案：
· 容许无牌人士进行地产代理工作；
· 未能根据《常规规例》第13(4)条进行及／或提供土地查册；
· 在未取得客户同意的情况下复制／转交钥匙予第三者；
· 在进行直接促销活动时未有备存符合现况的“拒绝服务名单”；
· 容许员工发布具有误导性或虚假资料的广告。
- 持牌地产代理应如何确保员工不向准买家提供贷款？
答案：
· 发出清晰指引，禁止员工在一手发展项目销售时向准买家提供贷款；
· 把监管局在有关执业通告中列明禁止向准买家贷款的要求纳入销售前简介会内容；
· 就监控及管限发放本票予前线员工制定监察措施，以确保他们不会向准买家作出贷款；
· 为侦测员工是否有违规而采取措施，例如查核由员工代准买家发出订金支票的可疑个案；
· 在接受准买家以信用卡付款后，同日在准买家信用卡扣账；
· 在收取准买家全数款额的支票后，才提供本票；
· 在当日或下一个银行工作日把准买家的支票存入银行；
· 设有合适制裁措施，以惩处违规员工。
- 持牌地产代理应如何确保妥善保管和处理钥匙？
答案：
· 设立有关保管及复制钥匙的程序；
· 发出有关妥善处理／使用钥匙的指引；
· 保存书面纪录，列明何时从客户收取钥匙、何时将钥匙交还客户及何时须将钥匙转交另一人士；
· 设置监察系统（如由上司及／或管理层作随机抽查），以确保员工遵从有关规定；
· 制定制裁措施，惩处违规员工。
具体程序可包括：
· 收取和归还钥匙：提供收据范本，签收及归还时让客户签收，列明钥匙数目，妥善保管收据；
· 为钥匙编码；
· 保管钥匙：存放在只有获授权员工方可接触的地方，并清楚列明负责保管钥匙的员工姓名、职位等。
具体指引可包括：
· 在没有客户书面同意下，不得复制钥匙或转交另一公司；
· 在没有客户书面同意下，不得使用钥匙作安排准买家或租客视察物业以外的用途；
· 在出售或出租物业后或委任期届满时或在客户要求时（以最早者为准），尽快归还钥匙给客户／销毁所有钥匙（包括复制钥匙）；
· 在没有客户书面同意下，不可更换物业门锁或加装锁头。
- 持牌地产代理应如何确保员工发出广告时不载有虚假／误导性陈述？
答案：
· 向员工就监管局对发出广告的要求发出清晰指引；
· 制定合适政策及程序供员工遵循，以确保广告内容已获核对、准确及不载有虚假／误导性陈述；
· 向员工提供足够培训；
· 设有监察制度，以确保员工遵守规定（例如要求在任何广告或其他宣传物品发出前，须先由管理层人员／高级职员核实其内容及有关资料的准确性）；
· 设有制裁措施，以惩处违规员工。
- 如持牌地产代理只是小规模形式经营（如家庭营商），是否须要设立并以书面形式列出所有程序及指引？
答案：
虽然监管局在考虑持牌地产代理是否设有一套有效制度时，会考虑其经营规模，但为备存妥善纪录和清楚起见，及避免日后有所争议，监管局强烈忠告持牌地产代理（即使他们是小规模形式经营其业务）设立并以书面形式列出有关的程序和指引。
- 持牌地产代理只给予违规员工口头警告作为惩处是否足够？
答案：
只给予口头警告可能是不足够的。持牌地产代理应制定就不当行为所采取的纪律处分，并向所有员工公布。一般而言，持牌地产代理应订定一系列的制裁方法（例如：口头警告、书面警告、降职、解雇等），并按违规的严重程度及员工违规的次数制裁相关员工。此外，持牌地产代理亦应妥善备存已采取纪律处分（包括口头警告）的纪录。
- 销售前简介会纪录须包括哪些内容？
答案：
销售前简介会纪录须包括：
· 地产代理公司资料（公司名称、SPOB No.、地址、电话、传真、电邮、员工监督姓名、牌照号码、签署、员工监督汇报至何人）；
· 简介会地点、日期、时间、参加人数；
· 简介会内容：
· 甲：发展项目资料（包括售楼说明书、价单、销售安排、成交纪录册上的成交资料等最新版本）；
· 乙：通告编号10-02(CR)、13-04(CR)及15-03(CR)的指引（包括销售秩序及销售操守）；
· 丙：地产代理公司就一手楼盘销售秩序及操守发出的相关指引；
· 简介会员工出席纪录（须另加附页呈交或呈交“一手住宅发展项目销售前简介会员工出席纪录及员工调派名单”）；
· 备注（包括发展项目物业类型、销售单位数目、其他卖方提供的资料等）。
三、关键点总结表
主题 关键点
通告编号 15-01(CR)，2015年9月1日生效，取代06-03(CR)
核心要求 持牌地产代理须设立妥善程序及制度，确保雇员或其辖下的人遵守《地产代理条例》
适用对象 雇主、董事、获聘用或委任的持牌地产代理（如经理、上司及高层管理人员）；职位越高，责任越大
有效制度四大支柱 （甲）设立有效制度：妥善程序和清晰指引、提供资源；（乙）培训；（丙）监察；（丁）制裁措施
监察要求 真实而非象征式；有层次式；上司监察下属；内部审计、抽查、神秘顾客报告；定期适时向上级汇报
制裁措施 一系列制裁方法（口头警告、书面警告、降职、解雇等）；按违规严重程度及次数制裁；妥善备存纪录
一手物业常见违规 前线员工行为不检；未授权使用客户信用卡；向准买家贷款；未以书面形式提供优惠
二手物业常见违规 容许无牌人士工作；未进行土地查册；未取得同意复制／转交钥匙；未更新“拒绝服务名单”；发布误导性／虚假广告
信用卡处理 妥善程序和指引；指明哪些员工可处理；范本文件取得客户书面授权；上司复核；足够培训；监察；制裁
向准买家贷款 禁止提供或提出提供贷款；接受信用卡付款后同日扣账；收取全数支票后才提供本票；当日或下一个银行工作日存入支票
提供优惠 清晰指引；范本文件；足够培训；持续监察确保兑现；制裁措施
无牌从事工作 清晰阐明未持牌雇员可及不可从事的工作；仅指派持牌人；妥善记录牌照详情；提示系统；跟进已届满／被吊销／被撤销牌照员工；制裁
土地查册（第13(4)条） 足够资源（如电脑）；妥善程序及清晰指引；培训；主管监察；妥善存档；制裁
钥匙保管 保管及复制程序；处理／使用指引；书面纪录；监察系统；制裁；未取得客户书面同意不得复制或转交
拒绝服务名单 足够／清晰指引；检查名单规定；处理拒绝服务要求及更新名单规定；整合／更新所有分行名单并定期发放；培训；监察；制裁
发出广告 清晰指引；政策及程序确保内容核对、准确、不载虚假／误导性陈述；培训；监察；制裁
销售前简介会 每个发展项目须提供；只有已参加者方可从事推广；确保员工出席；妥善保存纪录；内容须包括发展项目资料及销售秩序／操守指引
员工监督 代表公司与监管局联络；呈交及跟进简介会纪录；确保员工数量与有效管理能力相称；受上司妥善监管；采取主动步骤监督
小规模经营 监管局会考虑经营规模，但强烈忠告即使小规模也应设立并以书面形式列出程序和指引
口头警告 可能不足够；应订定一系列制裁方法；按违规严重程度及次数制裁；妥善备存纪录
问与答备注 只供一般参考，非详尽无遗，不可视为法律或专业意见；监管局按个别情况决定
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