按“执业场景”顺序，为16个部门各设计一道模拟题

以下按“执业场景”顺序，为16个部门各设计一道模拟题。每题给出答案、解析和出处，方便你边做题边记部门职能。

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场景一：查册与资料（交易前）

1. 土地注册处

题目： 持牌人进行土地查册时，土地登记册的“物业涉及的转让”部分主要显示什么？

A. 业主的姓名和拥有形式
B. 物业的地址和地段编号
C. 物业的所有产权负担及其他注册文书
D. 等待注册的契约

答案：C

解析： 土地登记册分为四个部分：物业资料、业主资料、物业涉及的转让（产权负担）、等待注册的契约。“物业涉及的转让”部分列出物业的所有产权负担及其他注册文书的资料，包括买卖协议、法定押记、租约、建筑令、法庭命令、完工证、入伙纸及大厦公契等。

出处： 第4章“土地注册制度、土地查册及物业资料系统”，土地登记册部分。

2. 公司注册处

题目： 若卖家是有限公司，持牌人应在公司注册处进行公司查册，以确定以下哪项资料？

A. 公司的印花税缴纳记录
B. 公司的董事姓名及是否有接管人或清盘人
C. 公司的差饷缴纳记录
D. 公司的土地查册记录

答案：B

解析： 如果卖家是有限公司，应在公司注册处的“公司注册处综合资讯系统”进行公司查册，以确定各项资料，包括：公司注册办事处（须在临时协议说明）、董事姓名、公司接管人或清盘人是否已被委任，以及该公司是否仍有效注册，或是否已清盘、已除名或已注销。

出处： 第4章“土地注册制度、土地查册及物业资料系统”，公司查册部分。

3. 差饷物业估价署

题目： 根据《业主与租客（综合）条例》，住宅租约的业主须于签立租约后多久内向差饷物业估价署署长递交表格CR109？

A. 14天内
B. 1个月内
C. 2个月内
D. 3个月内

答案：B

解析： 住宅租约的业主须于签立租约起计一个月内，向差饷物业估价署署长递交表格CR109（“新租出或重订协议通知书”），以获确认。如果于签立租约后超过一个月才递交表格CR109，业主将被罚款310元。

出处： 第7章“租契及租约事宜”，表格CR109部分。

4. 屋宇署

题目： 持牌人可从以下哪份文件得知楼宇建造完工的年份及建筑物各单位的批准用途？

A. 土地登记册
B. 入伙纸
C. 大厦公契
D. 临时买卖协议

答案：B

解析： 入伙纸显示建筑物的完工日期，亦说明建筑物各单位的批准用途。入伙纸通常会在土地注册处注册，副本可向土地注册处或屋宇署索取。从楼宇的入伙纸，可知道楼宇建造完工的年份（须于指定物业资料表格的表格1填写）。

出处： 第4章“土地注册制度、土地查册及物业资料系统”，楼宇竣工日期部分；第5章“建筑物条例”，发出占用许可证（入伙纸）部分。

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场景二：规管与牌照（持续合规）

5. 地产代理监管局

题目： 根据《地产代理条例》，监管局或纪律委员会可行使的纪律制裁权力不包括以下哪项？

A. 训诫或谴责有关持牌人
B. 暂时吊销牌照，为期不超过两年
C. 撤销牌照
D. 判处监禁

答案：D

解析： 根据《地产代理条例》第30(1)条，监管局或纪律委员会可行使以下权力：训诫或谴责有关持牌人；将指明的条件附加于有关牌照上；更改已附加于该牌照上的任何条件；暂时吊销该牌照，为期一段不超过两年的指明期间；撤销该牌照；判处不超过$300,000的指明款额的罚款；及就费用支付作出命令。判处监禁是法院的权力，不是监管局的权力。

出处： 第2章“《地产代理条例》及附属法例”，投诉处理部分。

6. 一手住宅物业销售监管局

题目： 根据《一手住宅物业销售条例》，一手住宅物业的售楼说明书、价单和广告只可以什么基准表达物业的楼面面积及呎价？

A. 建筑面积
B. 实用面积
C. 可售面积
D. 总楼面面积

答案：B

解析： 根据《一手住宅物业销售条例》，售楼说明书、价单和广告只可以实用面积表达物业的楼面面积及呎价。持牌人除以物业的实用面积作为基准外，不得以其他基准表达该物业的楼面面积和物业的每平方呎或每平方米的售价资料。

出处： 第2章“《地产代理条例》及附属法例”，一手物业销售部分；执业通告13-04(CR)。

7. 个人资料私隐专员公署

题目： 根据《个人资料（私隐）条例》，资料使用者在首次使用资料当事人的个人资料作直接促销时，必须告知该资料当事人什么权利？

A. 有权要求查阅其个人资料
B. 有权要求停止使用其个人资料作直接促销
C. 有权要求更正其个人资料
D. 有权要求删除其个人资料

答案：B

解析： 根据《个人资料（私隐）条例》第35F条，资料使用者在首次使用资料当事人的个人资料作直接促销时，须通知该人，他有权要求资料使用者，在不向其收费的情况下，停止如此使用其有关资料。不论个人资料是直接从资料当事人取得或从其他来源取得，此项规定均适用。

出处： 第3章“其他规管地产代理实务的法律及物业转易程序”，《个人资料（私隐）条例》部分；执业通告13-05(CR)。

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场景三：土地与建筑（物业本身）

8. 地政总署

题目： 根据“同意方案”，除非地政总署已就发展项目的单位销售批准展开推广活动，否则在发展项目未获发什么文件之前，不得宣传或推广销售该发展项目的单位？

A. 入伙纸
B. 预售楼花同意书
C. 完工证
D. 占用许可证

答案：B

解析： 根据地政总署的“同意方案”，除非地政总署已就发展项目的单位销售批准展开推广活动，以及该发展项目已完全符合所有其他有关批准展开推广活动的附带条件，否则在地政总署未发出预售楼花同意书之前，不得宣传或推广销售该发展项目的单位。即使已取得有关批准，任何有关的宣传或广告亦须声明该发展项目并未获发给预售楼花同意书。

出处： 第5章“建筑物知识、物业分类及物业管理”，政府租契的特别条件部分；执业通告13-04(CR)。

9. 规划署

题目： 根据《城市规划条例》，城规会编制及出版的两类法定图则是什么？

A. 分区计划大纲图及发展审批地区图
B. 土地用途图及建筑物图则
C. 分区计划大纲图及建筑物图则
D. 发展审批地区图及土地用途图

答案：A

解析： 根据《城市规划条例》，城规会编制及出版两类法定图则，即分区计划大纲图及发展审批地区图。分区计划大纲图规定街道、铁路及其他主要交通设施，创作住宅、商业、工业或其他指定用途的地带或区域等。发展审批地区图主要是为分区计划大纲图尚未覆盖的区域而编制的，通常为市区以外地区。

出处： 第5章“建筑物知识、物业分类及物业管理”，《城市规划条例》部分。

10. 消防处

题目： 根据《建筑物条例》第16条，建筑事务监督可基于以下哪项理由拒绝批准建筑图则？

A. 图则未附有差饷物业估价署的证明书
B. 图则未经消防处处长就消防装置或设备证明或附上其发出的证明书
C. 图则未附有土地注册处的查册记录
D. 图则未附有民政事务署的同意书

答案：B

解析： 根据《建筑物条例》第16条，建筑事务监督可基于某些理由拒绝批准建筑图则，其中包括：图则未经消防处处长就消防装置或设备证明或附上其发出的证明书。此外，屋宇署在批准图则之前，会考虑以下相关部门的意见及要求，如土木工程署、渠务署、环境保护署、消防处、路政署、地政总署、运输署及水务署。

出处： 第5章“建筑物知识、物业分类及物业管理”，《建筑物条例》部分。

11. 民政事务署

题目： 根据《新界条例》，司理必须注册为司理，而任何土地销售均须得到谁代表民政事务局局长同意？

A. 地政专员
B. 民政事务专员
C. 屋宇署署长
D. 土地注册处处长

答案：A

解析： 新界物业的另一特点，是有些土地由“祖”或“堂”持有，这种土地持有方式为“华人习俗信托”。“祖”或“堂”的成员是宗族的男性成员，这些土地是由司理代表所有成员持有。《新界条例》规定，司理必须注册为司理，而任何土地销售均须得到地政专员代表民政事务局局长同意。

出处： 第5章“建筑物知识、物业分类及物业管理”，新界“丁屋”部分。

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场景四：税务与财务（交易成本）

12. 税务局（印花税署）

题目： 根据《印花税条例》，住宅租约的业主须在签立租约后多少天内缴交适当的印花税？

A. 14天
B. 30天
C. 60天
D. 90天

答案：B

解析： 根据《印花税条例》，业主须在签署租契/租约的三十天内缴交适当的印花税。业主如未缴交印花税，有关文件便不能向土地注册处注册，亦不得在任何法律程序中被接纳为证据（但刑事诉讼及印花税署署长为追讨印花税而提出的民事诉讼除外）。若印花税未依期缴付，须缴交迟缴款。

出处： 第7章“租契及租约事宜”，印花税部分；第3章“其他规管地产代理实务的法律及物业转易程序”，物业相关税项部分。

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场景五：法律程序与救济（纠纷/特殊状况）

13. 土地审裁处

题目： 根据《建筑物管理条例》，为委任管理委员会而行的业主会议，可由拥有建筑物份数合共不少于多少的业主向土地审裁处申请，命令召开业主会议？

A. 5%
B. 10%
C. 20%
D. 30%

答案：B

解析： 根据《建筑物管理条例》，为委任管理委员会而行的业主会议，可以下列任何方式召开：由拥有建筑物份数合共不少于5%的业主召开业主会议；由拥有建筑物份数合共不少于20%的业主向民政事务局局长申请，命令召开业主会议；由拥有建筑物份数合共不少于10%的业主向土地审裁处申请，命令召开业主会议；由依照公契管理建筑物的任何人士召开业主会议；或由公契授权可召开业主会议的任何其他人士召开业主会议。

出处： 第5章“建筑物知识、物业分类及物业管理”，《建筑物管理条例》部分。

14. 区域法院

题目： 根据《地产代理条例》第49条，任何一方可在监管局就佣金争议作出裁定日期起计多少天内向区域法院提出上诉？

A. 7天
B. 14天
C. 21天
D. 28天

答案：B

解析： 任何一方可在监管局作出裁定日期起计十四天内向区域法院提出上诉。区域法院作出的决定，即为最终决定。监管局的裁定可在区域法院登记。一经登记，该裁定就各方面而言即成为区域法院的判决，可据此强制执行。

出处： 第2章“《地产代理条例》及附属法例”，佣金争议部分。

15. 法律援助署

题目： 根据《法律援助条例》第18A条，对于透过法律援助程序收回或保留的物业，法律援助署署长可设立什么？

A. 第二押记
B. 第一押记
C. 第三押记
D. 浮动押记

答案：B

解析： 根据《法律援助条例》第18A(3A)条，对于透过法律援助程序收回或保留的物业，法律援助署署长可设立第一押记。此押记将优先于银行或其他贷款人设立的任何押记。

出处： 第4章“土地注册制度、土地查册及物业资料系统”，查册所得的其他资料部分。

16. 破产管理署

题目： 根据《破产条例》，破产令一经发出，破产人的财产将归于谁，作为破产人产业的受托人？

A. 破产管理署署长
B. 法律援助署署长
C. 土地注册处处长
D. 公司注册处处长

答案：A

解析： 任何人士如无法偿还债务，该人或其债权人可向法院申请破产令。破产令一经发出，破产人的财产将归于破产管理署署长，作为破产人产业的受托人。买家应向破产管理署署长购买物业，而非向破产人购买物业。

出处： 第4章“土地注册制度、土地查册及物业资料系统”，查册所得的其他资料部分。

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附加：消费者委员会

题目： 1990年代初，许多地产代理的不道德及不合法行为和执业手法，引起多宗投诉个案，主要向哪个机构提出？

A. 地产代理监管局
B. 消费者委员会
C. 廉政公署
D. 警方

答案：B

解析： 1990年代初，许多地产代理的不道德及不合法的行为和执业手法，引起多宗向消费者委员会提出的投诉个案。由于社会逐渐关注地产代理的执业操守，政府于1993年11月委任监察地产代理工作小组，负责就地产代理业及其执业作出研究。工作小组在1994年8月发表报告，建议引入发牌制度规管地产代理行业，以及成立独立的法定机构——地产代理监管局。

出处： 第1章“香港的地产代理行业”，《地产代理条例》部分。

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记忆口诀

场景	部门	口诀
查册与资料	土地注册处、公司注册处、差饷物业估价署、屋宇署	“土公差屋”查资料
规管与牌照	地产代理监管局、一手销售监管局、私隐专员公署	“地一私”管合规
土地与建筑	地政总署、屋宇署、规划署、消防处、民政事务署	“地屋规消民”管土地
税务与财务	税务局（印花税署）	“税”交印花
法律程序	土地审裁处、区域法院、法律援助署、破产管理署	“土区法破”理纠纷
历史背景	消费者委员会	“消”委促立法

注：屋宇署同时出现在“查册与资料”和“土地与建筑”两个场景，因为它在交易前查册（入伙纸）和建筑规管（建筑令、图则审批）中都有作用。