## 第一部分：問答形式複習材料
### 第一章：香港的地產代理行業
**Q1：地產代理監管局 (EAA) 是什麼時候成立的？**
A：地產代理監管局於1998年根據《地產代理條例》(第511章)成立，於1999年1月1日開始運作。
**Q2：地產代理監管局的主要職能是什麼？**
A：
– 推行發牌制度，規管地產代理業
– 制定及執行操守守則
– 處理投訴和紀律研訊
– 制訂執業通告和指引
– 推動業界專業發展和持續進修
**Q3：在香港從事地產代理工作有何法律規定？**
A：根據《地產代理條例》(第511章)，任何人士從事地產代理工作或經營地產代理業務，必須持有有效牌照，否則屬刑事罪行。
**Q4：地產代理牌照分為哪幾類？**
A：
– 地產代理（個人）牌照（大牌）
– 營業員牌照（細牌）
– 地產代理（公司）牌照
**Q5：營業員與地產代理的主要分別是什麼？**
A：營業員只可以受僱於持牌地產代理公司從事地產代理工作；地產代理可以獨資經營、合夥經營或作為公司董事，同時也可擔任營業員。
—
### 第二章：《地產代理條例》及附屬法例
**Q6：《地產代理條例》是第幾章？**
A：《地產代理條例》是香港法例第511章。
**Q7：地產代理條例的主要附屬法例有哪些？**
A：
– 《地產代理(發牌)規例》（第511A章）
– 《地產代理(豁免領牌)令》
– 《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》（第511C章）
– 《地產代理(裁定佣金爭議)規例》
**Q8：申請營業員牌照的基本條件是什麼？**
A：
1. 年滿18歲
2. 完成中學五年級或同等程度教育
3. 在申請前12個月內考獲資格考試合格成績
4. 符合適當人選的要求
**Q9：什么是「適當人選」考慮準則？**
A：監管局在考慮申請人是否為適當人選時，會考慮以下因素：
– 申請人曾否被拒絕發牌或牌照曾被撤銷/暫停
– 申請人曾否被裁定犯有任何涉及欺詐或不誠實罪的罪行
– 申請人曾否破產或與債權人達成債務重整協議
– 申請人曾否違反《地產代理條例》或任何專業守則
**Q10：牌照有效期是多長時間？如何續牌？**
A：牌照有效期可選12個月或24個月。持牌人不得早於牌照屆滿日期起計3個月前及不得遲於牌照屆滿日期起計1個月前提出續牌申請。
**Q11：地產代理協議必須以什麼形式簽訂？**
A：根據《地產代理條例》第45條，地產代理協議必須以書面形式簽訂，並使用監管局訂明的表格。
**Q12：沒有簽訂地產代理協議會有哪些後果？**
A：如果沒有簽訂書面地產代理協議，地產代理無權就該交易索取佣金。
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### 第三章：其他規管地產代理實務的法律及物業轉易程序
**Q13：地產代理在物業買賣中需要遵守哪些主要法律？**
A：
– 《地產代理條例》(第511章)
– 《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》(第511C章)
– 《長租佃(編號)條例》(第545章)
– 《建築物條例》(第123章)
– 《城市規劃條例》(第131章)
– 《強制性公積金條例》(第485章) – 涉及僱傭關係時
**Q14：物業轉易程序的主要步驟有哪些？**
A：
1. 簽訂臨時買賣合約 (P&C)
2. 支付訂金
3. 簽訂正式買賣合約
4. 完成交易及業權轉讓
5. 繳付印花稅
**Q15：臨時買賣合約 (P&C) 必須包含哪些主要條款？**
A：
– 買賣雙方資料
– 物業描述
– 售價
– 訂金金額及支付方式
– 完成交易的日期
– 業權查驗期限
– 其他特別條款
**Q16：印花稅是什麼？有哪些種類？**
A：印花稅是就物業轉易文書徵收的稅項。主要種類包括：
– 從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty)
– 買家印花稅 (Buyer’s Stamp Duty, BSD)
– 額外印花稅 (Additional Stamp Duty, ASD)
– 標準印花稅 (Standard Stamp Duty)
**注意：由2024年2月28日起，所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅及從價印花稅(以第一標準稅率計算)。由2026年2月26日起，價值1億元以上住宅物業的從價印花稅稅率由4.25%上調至最高6.5%。**
**Q17：按揭是什麼？**
A：按揭是借款人向銀行或其他貸款機構借貸購買物業時，以物業作為抵押品的安排。如借款人無法償還貸款，貸款機構有權將物業出售以收回欠款。
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### 第四章：土地註冊制度、土地查冊及物業資料系統
**Q18：土地註冊處的主要職能是什麼？**
A：土地註冊處負責登記與土地物業有關的權利和權益，包括：
– 土地業權登記
– 產權負擔登記
– 契據登記
**Q19：土地查冊可以獲取哪些資料？**
A：土地查冊可以獲取：
– 土地註冊冊資料（業權人、產權負擔等）
– 地圖冊資料（物業位置、邊界等）
– 差餉物業估價署的物業資料（實用面積、樓齡、批准用途等）
**Q20：什麼是「查冊」？進行查冊的目的為何？**
A：查冊是指查閱土地註冊處的記錄，以確認物業的業權狀況和是否存在產權負擔。目的是確保物業業權清晰，沒有未披露的負擔或限制。
**Q21：物業資料表格（SPD）必須包含哪些資料？**
A：物業資料表格必須包含以下資料：
– 擁有權的表面證據
– 有效的產權負擔詳情
– 實用樓面面積
– 物業的落成年份
– 批准用途
– 政府租契年期尚餘的期間
– 有否續期權利（如有的話）
**Q22：地產代理在提供物業資料時有何責任？**
A：根據《地產代理條例》第36條，持牌地產代理在介紹物業時須向其客戶提供指定的物業資料。如已採取合理步驟從指定來源取得資料，可以「已盡應盡的努力」作為免責辯護。
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### 第五章：樓宇知識、物業分類及物業管理
**Q23：物業可分為哪幾大類？**
A：
– 住宅物業
– 工商物業（商店、辦公室、工業大廈）
– 農地
– 新界豁免管制屋宇（村屋）
**Q24：什麼是T字樓？**
A：T字樓是指地盤形狀呈「T」字形的樓宇，通常會引起通風、採光和消防等方面的問題。
**Q25：屋宇署的主要職能是什麼？**
A：屋宇署負責執行《建築物條例》，主要包括：
– 批准建築圖則
– 監督建筑工程
– 發放出佔用許可證
– 執行違例建築工程命令
**Q26：什麼是「管理公司」？**
A：管理公司是受委託管理屋宇大廈的專業公司，負責日常管理工作，如清潔、保安、維修保養等。
**Q27：《建築物條例》對業主的主要規定有哪些？**
A：
– 業主必須維修物業
– 不得進行未經批准的建築工程
– 必須遵守消防安全規定
– 違例建築工程可能被下令拆除
**Q28：什麼是「大廈公契」？**
A：大廈公契是大廈業主之間的契約，規定各業主的權利和義務，包括管理大廈的規則、收費安排等。
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### 第七章：租契及租約事宜
**Q29：租約的主要類型有哪些？**
A：
– 住宅租約
– 商業租約
– 工業租約
**Q30：租約必須包含哪些基本條款？**
A：
– 租約年期
– 租金金額及支付方法
– 租用物業的 description
– 雙方權利和義務
– 終止條款
– 維修責任
**Q31：租約印花稅是如何計算的？**
A：租約印花稅按租金金額計算，稅率為租金的0.5%（最高不超過港幣5,000元）。
**Q32：租客有哪些主要權利？**
A：
– 安静享用物業的權利
– 要求業主履行維修責任的權利
– 在租約屆滿前續租的權利（部分情況下）
**Q33：業主有哪些主要權利？**
A：
– 收取租金的權利
– 在租客違約時終止租約的權利
– 收回物業的權利（在適當情況下）
**Q34：《業主與租客（綜合）條例》第IVA部適用於什麼情況？**
A：第IVA部適用於分間單位（劏房）的租賃，為租客提供保障，包括：
– 租期為2年
– 續租權
– 租金加幅限制（不超過差餉值金額上升百分比）
**Q35：簡樸房條例的主要內容是什麼？**
A：《簡樸房條例》（2026年實施）規範分間單位的租賃，要求：
– 分間單位必須符合安全標準
– 業主須向監管局登記
– 地產代理在出租時須核實登記狀況
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## 第二部分：選擇題形式複習材料
### 第一部分：選擇題練習（40題）
**1. 《地產代理條例》是香港法例第幾章？**
A) 第510章
B) 第511章
C) 第512章
D) 第513章
**答案：B**
**2. 地產代理監管局成立於哪一年？**
A) 1995年
B) 1997年
C) 1998年
D) 1999年
**答案：C**
**3. 以下哪項不是地產代理監管局的職能？**
A) 推行發牌制度
B) 制定操守守則
C) 批核樓宇建築圖則
D) 處理投訴和紀律研訊
**答案：C**
**4. 申請營業員牌照的最低學歷要求是什麼？**
A) 小學畢業
B) 中三畢業
C) 中五畢業
D) 高中畢業
**答案：C**
**5. 牌照有效期可選多長時間？**
A) 6個月或12個月
B) 12個月或24個月
C) 12個月或36個月
D) 24個月或48個月
**答案：B**
**6. 地產代理協議必須以什麼形式簽訂？**
A) 口頭協議
B) 書面協議
C) 電子郵件協議
D) 任何其他形式
**答案：B**
**7. 如果沒有簽訂書面地產代理協議，地產代理可以索取佣金嗎？**
A) 可以
B) 不可以
C) 可以但需減半
D) 視乎情況而定
**答案：B**
**8. 《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》是第幾章？**
A) 第511A章
B) 第511B章
C) 第511C章
D) 第511D章
**答案：C**
**9. 根據《地產代理條例》第36條，地產代理必須向客戶提供什麼資料？**
A) 物業的市場價值
B) 指定的物業資料
C) 鄰居的資料
D) 區議會成員資料
**答案：B**
**10. 物業資料表格中必須包含實用樓面面積，這項資料可向哪個部門查詢？**
A) 土地註冊處
B) 差餉物業估價署
C) 屋宇署
D) 規劃署
**答案：B**
**11. 以下哪項不是印花稅的種類？**
A) 從價印花稅
B) 買家印花稅
C) 賣家印花稅
D) 標準印花稅
**答案：C**
**12. 物業轉易程序中，簽訂臨時買賣合約後通常需要在多少天內簽訂正式買賣合約？**
A) 7天
B) 14天
C) 21天
D) 30天
**答案：C**
**13. 土地註冊處的主要職能是什麼？**
A) 征收物業稅
B) 登記土地業權和權益
C) 批准建築圖則
D) 管理公屋
**答案：B**
**14. 查冊的主要目的是什麼？**
A) 查看物業的市場價格
B) 確認物業業權狀況和產權負擔
C) 查看鄰近物業的資料
D) 了解區議會選舉結果
**答案：B**
**15. 以下哪項不是《建築物條例》的執行部門？**
A) 屋宇署
B) 差餉物業估價署
C) 建築署
D) 工務局
**答案：B**
**16. 大廈公契的主要作用是：**
A) 規管政府與業主的關係
B) 規定大廈業主之間的權利和義務
C) 規範地產代理的行為
D) 管理屋邨的租戶
**答案：B**
**17. 租約印花稅的最高金額是多少？**
A) 港幣1,000元
B) 港幣2,000元
C) 港幣5,000元
D) 港幣10,000元
**答案：C**
**18. 《業主與租客（綜合）條例》第IVA部適用於什麼物業？**
A) 新樓宇
B) 村屋
C) 分間單位（劏房）
D) 唐樓
**答案：C**
**19. 劏房租約的法定租期是多久？**
A) 1年
B) 2年
C) 3年
D) 5年
**答案：B**
**20. 劏房租客在租期屆滿後有甚麼權利？**
A) 必須搬離
B) 有續租權
C) 可以免費續租
D) 沒有特別權利
**答案：B**
**21. 操守守則的主要目的是：**
A) 提高地產代理的佣金
B) 為地產代理提供執業指引
C) 規管地產代理的學歷要求
D) 規範地產代理的營業時間
**答案：B**
**22. 根據操守守則，地產代理應如何對待客戶？**
A) 只提供對客戶有利的意見
B) 秉持誠實、忠誠和嚴正的態度
C) 可以不披露利益衝突
D) 可以同時代表買賣雙方而不披露
**答案：B**
**23. 什麼情況下地產代理需要披露利益衝突？**
A) 從不披露
B) 在有可能/潛在利益衝突的情況下
C) 只在客戶要求時披露
D) 只在簽訂協議時披露
**答案：B**
**24. 地產代理不得求取不公平的利益令其他代理受損，這是基於什麼原則？**
A) 公平競爭原則
B) 誠實原則
C) 專業原則
D) 效率原則
**答案：A**
**25. 以下哪項行為違反操守守則？**
A) 向客戶提供專業意見
B) 損害其他代理的名聲
C) 努力履行職務
D) 保障客戶利益
**答案：B**
**26. 執業通告由誰發出？**
A) 立法會
B) 監管局
C) 屋宇署
D) 土地註冊處
**答案：B**
**27. 違反執業通告會導致什麼後果？**
A) 沒有後果
B) 可能受到紀律處分
C) 自動吊銷牌照
D) 只会被警告
**答案：B**
**28. 資格考試的合格分數是多少？**
A) 50%
B) 55%
C) 60%
D) 70%
**答案：C**
**29. 營業員資格考試第一部分的題數是多少？**
A) 30題
B) 40題
C) 50題
D) 60題
**答案：B**
**30. 營業員資格考試第二部分（個案分析）的題數是多少？**
A) 5題
B) 10題
C) 15題
D) 20題
**答案：B**
**31. 營業員資格考試的時間是多長？**
A) 2小時
B) 2小時30分鐘
C) 3小時
D) 3小時30分鐘
**答案：B**
**32. 地產代理資格考試第一部分的題數是多少？**
A) 20題
B) 25題
C) 30題
D) 40題
**答案：C**
**33. 地產代理資格考試第二部分（個案分析）的題數是多少？**
A) 10題
B) 15題
C) 20題
D) 25題
**答案：C**
**34. 地產代理資格考試的時間是多長？**
A) 2小時
B) 2小時30分鐘
C) 3小時
D) 3小時30分鐘
**答案：C**
**35. 考試費用方面，營業員資格考試比地產代理資格考試便宜多少？**
A) $100
B) $150
C) $200
D) $250
**答案：B（$900 – $650 = $250，但選項中最接近的是D）
**更正：營業員考試費$650，地產代理考試費$900，相差$250。**
**答案：D**
**36. 以下哪項人士不可報考營業員資格考試？**
A) 剛畢業的中五學生
B) 在報名日前12個月內考獲合格成績的人士
C) 持有效營業員牌照的人士
D) B和C都是
**答案：D**
**37. 牌照失效後多久才可以重新申請？**
A) 6個月
B) 12個月
C) 24個月
D) 36個月
**答案：C**
**38. 申請續牌的最早時間是什麼？**
A) 牌照屆滿前6個月
B) 牌照屆滿前3個月
C) 牌照屆滿前1個月
D) 牌照屆滿後1個月
**答案：B**
**39. 申請續牌的最遲時間是什麼？**
A) 牌照屆滿前1個月
B) 牌照屆滿日期
C) 牌照屆滿後1個月
D) 牌照屆滿後3個月
**答案：C**
**40. 根據《地產代理(豁免領牌)令》，銷售海外物業時有何規定？**
A) 完全不需要牌照
B) 需要牌照但可豁免
C) 如純粹銷售海外物業且不含香港物業，可不需牌照，但需在廣告中聲明
D) 需要牌照且不能豁免
**答案：C**
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### 第二部分：選擇題練習（個案分析，10題）
**案例背景：**
张先生想出售其位於香港島中西區的一個住宅單位，委託A地產代理公司幫忙。A公司的營業員李小姐負責處理這個委託。李小姐在簽訂地產代理協議後，向潛在買家王先生介紹該物業。在交易過程中，李小姐發現該物業存在部分違例建築工程，並向王先生披露了這一情況。
**41. 地產代理協議必須以什麼形式簽訂？**
A) 口頭協議
B) 書面協議
C) 電子郵件協議
D) 電話協議
**答案：B**
**42. 如果沒有簽訂書面地產代理協議，李小姐有權索取佣金嗎？**
A) 有權
B) 無權
C) 可以但需減半
D) 視乎張先生的意願
**答案：B**
**43. 李小姐向王先生披露物業存在違例建築工程，這是基於什麼責任？**
A) 道德責任
B) 法律責任
C) 操守守則要求
D) B和C都是
**答案：D**
**44. 違例建築工程可能涉及的部門是？**
A) 屋宇署
B) 地政總署
C) 規劃署
D) 發展局
**答案：A**
**45. 地產代理在介紹物業時，必須向客戶提供什麼資料？**
A) 物業的市場價值
B) 指定的物業資料表格
C) 鄰近物業的售價
D) 區內學校成績
**答案：B**
**46. 物業資料表格中的實用樓面面積資料，可向哪個部門查詢？**
A) 土地註冊處
B) 差餉物業估價署
C) 屋宇署
D) 民政事務署
**答案：B**
**47. 王先生打算購買該物業，他需要繳付哪種印花稅？**
A) 買家印花稅
B) 從價印花稅
C) 標準印花稅
D) 所有以上
**答案：B（根據現行法例，住宅物業買家需繳付從價印花稅）**
**48. 根據現行法例，住宅物業的從價印花稅最高稅率是多少？**
A) 4.25%
B) 6.5%
C) 8.5%
D) 10%
**答案：B（由2026年2月26日起，價值1億元以上住宅物業的從價印花稅稅率由4.25%上調至最高6.5%）**
**49. 如果李先生同時為賣方和買方代理，他需要做什麼？**
A) 不需要特別處理
B) 必須向雙方披露利益衝突
C) 只向賣方披露
D) 只向買方披露
**答案：B**
**50. 如果交易完成，佣金應如何支付？**
A) 由買家支付
B) 由賣家支付
C) 按地產代理協議約定
D) 由雙方平分
**答案：C**
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## 第三部分：重點摘要
### 一、《地產代理條例》(第511章) 重點
1. **立法目的**：提高地產代理服務水準，保障消費者權益
2. **監管機構**：地產代理監管局 (EAA)
3. **發牌制度**：從事地產代理工作必須持牌
4. **牌照種類**：地產代理（個人）牌照、營業員牌照、地產代理（公司）牌照
5. **牌照有效期**：12個月或24個月
6. **書面協議要求**：地產代理協議必須以書面形式簽訂
7. **物業資料提供**：地產代理須向客戶提供指定的物業資料
8. **適當人選考慮準則**：包括曾經被拒絕發牌、刑事紀錄、破產等
### 二、《操守守則》重點
1. **符合法律規定**：地產代理和營業員必須避免從事可能觸犯法律的活動
2. **充分了解法例**：應熟悉並遵守《地產代理條例》、附屬法例、操守守則及執業通告
3. **專業知識及能力**：秉持誠實、忠誠和嚴正的態度
4. **對客戶的責任**：保障和促進客戶利益，對交易各方公平公正
5. **盡一切應盡的努力**：履行職務時必須盡量小心
6. **避免利益衝突**：避免就本身有實益利益的物業提供服務；如有潛在利益衝突必須披露
7. **公平競爭**：不得求取不公平利益令其他代理受損，不得損害其他代理名聲
### 三、《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》(第511C章) 重點
1. **一般責任**：持牌地產代理及營業員的一般責任
2. **操守及常規**：規管地產代理的操守和常規
3. **物業資料**：規定地產代理在介紹物業時必須提供物業資料表格
4. **賣方聲明**：賣方須就物業結構改動等作出聲明
5. **地產代理協議**：規定使用指定表格簽訂協議
6. **核實賣方身份**：地產代理須採取切實可行步驟確保賣方身份正確
### 四、物業轉易程序重點
1. **主要步驟**：
– 簽訂臨時買賣合約 (P&C)
– 支付訂金（通常為售價的5-10%）
– 簽訂正式買賣合約
– 完成交易及業權轉讓
– 繳付印花稅
2. **臨時買賣合約要項**：
– 買賣雙方資料
– 物業描述
– 售價
– 訂金
– 完成交易日期
– 業權查驗期限
3. **印花稅種類**：
– 從價印花稅
– 買家印花稅（已廢除）
– 額外印花稅（已廢除）
– 標準印花稅
### 五、土地註冊及查冊重點
1. **土地註冊處職能**：登記土地業權和權益
2. **查冊目的**：確認物業業權狀況和產權負擔
3. **物業資料來源**：
– 土地註冊處：業權、產權負擔
– 差餉物業估價署：實用面積、樓齡、批准用途
– 屋宇署：佔用許可證、違例建築工程
### 六、物業管理重點
1. **大廈公契**：規範業主之間的權利和義務
2. **管理公司**：負責大廈日常管理工作
3. **《建築物條例》**：規範建築工程和維修責任
4. **物業分類**：住宅、工商、農地、新界豁免管制屋宇
### 七、租務事宜重點
1. **租約基本條款**：年期、租金、物業描述、雙方權利義務、終止條款、維修責任
2. **租約印花稅**：租金的0.5%（最高$5,000）
3. **《業主與租客（綜合）條例》第IVA部**：適用於分間單位（劏房）
4. **劏房租賃保障**：
– 租期2年
– 續租權
– 租金加幅限制
### 八、考試重點
1. **考試形式**：多項選擇題
2. **合格分數**：60%
3. **營業員考試**：
– 第一部分：40題（80分）
– 第二部分：10題（20分）
– 考試時間：2小時30分鐘
– 合格要求：第一部分48分，第二部分12分
4. **地產代理考試**：
– 第一部分：30題（60分）
– 第二部分：20題（40分）
– 考試時間：3小時
– 合格要求：第一部分36分，第二部分24分
5. **考試費用**：營業員$650，地產代理$900
—
## 第四部分：快速複習口訣
### 牌照相關
– 「18歲、中五、12個月內合格、適當人選」
– 「12或24個月有效期，提前3個月至延後1個月續牌」
### 條例相關
– 「第511章是條例，511C是常規規例」
– 「書面協議是必須，無協議無佣金」
### 操守守則
– 「誠實忠誠嚴正態度」
– 「保障客戶利益，公平公正」
– 「避免利益衝突，必須披露」
### 物業轉易
– 「臨時合約 → 訂金 → 正式合約 → 完成交易 → 繳印花稅」
– 「21天簽正式合約是常見安排」
### 查冊相關
– 「土地註冊處看業權，差估署看面積樓齡，屋宇署看佔用許可證」
### 租務相關
– 「劏房租期2年，有續租權，租金加幅有限制」
– 「租約印花稅最高$5,000」
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