第一部分（10份通告）复习资料
对应网页：www.eaa.org.hk/zh-hk/Compliance/Practice-circulars
第一部分：已核实通告——问答复习
通告 07-01(CR)：防止贿赂条例第9条
Q1. 本通告规管什么行为？
A：规管地产代理从业员在处理客户利益时，未经许可索取/接受”利益”或向未获僱主许可的人士提供”利益”，可能触犯《防止贿赂条例》第9条。
Q2.《防止贿赂条例》中”利益”的定义包括什么？不包括什么？
A：包括金钱、费用、佣金、饋贈、受僱工作、服务或优待等几乎所有有价值的东西；不包括”款待”（即当场享用的食物或饮品）。
Q3. 举例说明地产代理如何触犯第9(1)条（受贿）？
A：地产代理同时代表买卖双方（雙边代理），在未获卖方客户允许下，向买方索取/接受额外佣金，作为游说卖方降价的报酬。
Q4. 举例说明如何触犯第9(2)条（行贿）？
A：地产代理向客户的僱员提供”利是”/”回佣”/”茶钱”，作为该僱员促使其僱主选用该代理或提供内幕消息的报酬，而僱员的僱主并未许可其收取。
Q5. 第9(3)条规管什么？
A：代理人意图欺骗其主事人，使用载有虚假、错误或欠妥陈述的收据、帳目或其他文件，即属犯罪（例如向僱主提交虚假文件，讹称交易已由另一公司促成以逃避佣金分摊）。
Q6. 第9条罪行的最高刑罰是什么？
A：罚款50万元及监禁7年，法庭亦会下令定罪人士将收取的利益支付予法庭指定的人士。
Q7. 使用”这是行业慣常做法”作免责辯护是否有效？
A：无效。根据第19条，即使某利益对某行业是慣常做法，亦不属免责辯护；根据第11条，不能以”实际未作出该行为”作免责辯护。
通告 13-01(CR)：送让契／无偿转让契的查冊指引
Q8. 什么情况下持牌人应进行”过去及现时”土地查冊？
A：倘物业现时土地查冊显示卖方作为该物业现任注册业主由查冊日期起计少于五年，持牌人应进行过往及现时的土地查冊。
Q9. 若查冊发现有送让契/无偿转让契的注册纪录，且距查冊日期不足五年，持牌人应怎样做？
A：(i)告知客户该送让契的存在；(ii)提醒客戶该契可能影响物业业权，且买方可能无法取得足够按揭贷款；(iii)建议客户在签订买卖协议前徵询法律意见。
Q10. 为什么送让契/无偿转让契存在风险？
A：根据《破产条例》第6章，若赠与人在破产呈请提出当日起计前5年内作出饋贈，破产受託人可将该送让契作废，令物业业权受不良影响。
Q11. 若客户仍决定进行交易，持牌人宜怎样保障自己？
A：宜向客户取得书面确认，说明客户已获告知：(i)有送让契/无偿转让契的注册纪录；(ii)可能影响业权；(iii)买方可能无法取得足够按揭；(iv)应徵询法律意见。
通告 13-02(CR)：物业资料及填妥物业资料表格／出租资料表格
Q12. 持牌地产代理须与卖方/业主订立什么协议？
A：为卖方行事须订立「表格3」；为出租的业主行事须订立「表格5」。
Q13. 根据《条例》第36(1)(a)(i)条，持牌地产代理须管有或控制什么资料？
A：买卖香港住宅物业须填妥「物业资料表格」(表格1)第1部分B部的訂明資料；出租则须填妥「出租资料表格」(表格2)B部的訂明資料。
Q14. 持牌地产代理何时须就物业进行土地查冊以取得訂明資料？
A：除非已管有訂明資料且该资料仍屬准确，否则须于地产代理协议的有效期开始当日就物业进行土地查冊。
Q15. 何时须向卖方/业主及买方/租客提供已填妥的表格1/表格2？
A：按賣方（或業主）的選擇，於与賣方訂立表格3/5之前，或賣方與買方訂立買賣協議（或租約）之前，向賣方提供；並須向買方提供，除非買方明确表示放弃收取的权利。
通告 13-03(CR)：土地查冊须于緊接买卖协议/租约订立之前进行
Q16.《常规规例》第13(4)条规定什么？
A：为住宅物业卖方（或业主）行事的持牌人，须在緊接买卖协议（或租约）订立之前进行土地查冊，并向买方（或租客）提供该查冊结果的文本。
Q17. 若临时买卖协议在深夜订立，可否延至翌日才进行土地查冊？
A：不可以。这是常见误解。监管局不会接纳因协议於深夜訂立或系统服务时间以外为由而未能进行查冊的解释。
Q18. 若买方另有地产代理代其行事，为卖方行事的持牌人是否仍须进行查冊？
A：仍须进行。这项责任不论买方是否另有代理均适用。
Q19. 若只是出租住宅单位内的一个房间（劏房情況），是否仍须查冊？
A：仍须进行，须就该房间所在的整个单位进行土地查冊。
Q20.「综合注册资讯系统」网上服务的开放时间是多少？
A：自2010年8月21日起，每日20小时开放，由上午7时30分至翌日上午3时30分（系统接受订单截止时间为上午2时30分）。
通告 13-04(CR)：一手住宅物业销售及提供物业资料的操守指引
Q21. 地产代理公司须委任什么人员监督一手楼盘销售？
A：须委任一名持有地产代理（个人）牌照的员工监督，监督所有派往销售地点工作的员工及其操守。
Q22. 员工须在从事推广活动前完成什么？
A：须出席发展项目销售前简介会，并妥善保存出席纪录。只有已参加简介会的持牌人方可从事该项目的推广活动。
Q23. 售楼说明书、价单、广告只可以什么基准表达物业面积及呎价？
A：只可以实用面积表达，不得以其他基准（如建筑面积）表达。
Q24. 买方在订立临时买卖合约时须支付多少臨時訂金？
A：售价的5%。若买方在订立臨時合約後5个工作日内没有签立正式买卖合约，臨時合約即告终止，已缴的5%臨時訂金将被沒收。
Q25. 持牌人可否向准买家保证按揭必定成功？
A：不可以。持牌人不得向准买家聲稱可保证成功取得按揭贷款或获得其希望的按揭条款。
Q26. 持牌人可否向准买家提供贷款？
A：绝对不可以，即使准买家表示没有足够金錢即场交付订金亦不可以。
Q27. 除赛方特别规定外，持牌人可否要求准买家交出身分证明文件及/或信用卡？
A：不可以，除非賣方特別規定；若因賣方要求須索取，須以書面清楚說明用途及該要求是賣方提出的，並先取得準買家授權方可保存。
通告 13-05(CR)：保障个人资料的指引
Q28.《个人资料(私隐)条例》六项保障资料原则分别是什么？
A：①收集目的及方式合法公平 ②准确性及保留期间 ③使用不超乎收集目的 ④保安（防止未获授权查阅） ⑤資訊须可提供查核 ⑥资料当事人有权查閱及更改。
Q29. 持牌人向资料当事人收集个人资料前须提供什么文件？
A：须提供一份「收集个人资料声明」，清楚述明收集目的、可能转移资料的对象类别及未能提供资料的后果。
Q30. 持牌人可否未经其地产代理公司同意，披露从该公司获得的客户个人资料？
A：不可以。未经資料使用者同意而披露取自该资料使用者的个人资料，意图获利或导致资料当事人蒙受损失，即属犯罪，最高罚款100万元及监禁5年。
Q31. 从事直接促销的地产代理公司须备存什么名单？
A：须备存一份「拒绝服务名单」，记录所有已表示不希望再收到促销服务的人士，並在每次接触资料当事人前核对该名单。
Q32. 首次使用资料当事人个人资料作直接促销时，须告知对方什么？
A：须告知该资料当事人，他有权要求资料使用者停止使用其个人资料作直接促销（即”拒绝服务”的权利）。
通告 13-06(CR)：填写临时协议(临时买卖合约)指引
Q33. 持牌人可否安排客户签署重要条款仍留白的临时协议？
A：绝对不可以。除非物业、立约方姓名、楼价、付款条款、成交日期等所有重要条款的空白位置均已填妥，否则不得安排客户签署。
Q34. 若一方已签署臨時協議後，另一方想修改条款，持牌人应怎样做？
A：须先徵得另一方同意，並应取得其书面同意或安排双方在修正旁簡簽确认。不得安排客户预先在协议上簽署以便利日後增删条款。
Q35. 为何应避免选择週六、週日或公众假期作为付款日期？
A：因为银行业实行每週五天结算，在该等日期获取按揭贷款或贖楼可能有困难。
Q36. 在赛方未收到订金支票或款项前，可否安排赛方先签署收讫条款？
A：不可以。须待实际收到订金支票或款项后才可安排赛方签署确认收讫。
Q37. 根据《常规规例》第10(c)条，持牌人在签署临时协议前须为买卖包括的物品做什么？
A：须确定连同物业一起出售的物品（如傢俱、电器），并须为此擬备一份书面清单。
Q38. 若临时协议同时备有中英文版本，须注意什么？
A：须在协议内清楚说明如有抵触或不一致之处，是以哪个版本为准。
通告 14-01(CR)：以电子方式签立地产代理协议
Q39. 持牌人安排客户以数碼签署签立地产代理协议时，建议使用什么形式的数碼证书？
A：建议要求客户使用《电子交易条例》下认可核证机关（现为香港郵政核证机关或电子核证服务有限公司）所签发的认可数碼证书。
Q40. 若以人手填写协议后经传真/电邮传送予客户签署，之后应怎样做？
A：监管局建议持牌人在隨后与客户见面时（在订立物业买卖协议/租赁协议前），安排客户在协议的印本上加簽，以确认其传真/电邮版本上的簽署。
Q41. 持牌人可否将额外条款預印在訂明的地产代理协议内？
A：不可以。任何额外条款须先向客户解释清楚，经雙方同意方可加上。
通告 14-03(CR)：从价印花税的调整
Q42. 自哪个日期起，物业买卖须按较高税率(第1标准)缴付从价印花税？
A：自2013年2月23日起（《修訂條例》被視作在該日已实施）。
Q43. 哪种情况可获豁免第1标准税率，改用较低的第2标准税率？
A：买方或承讓方为代表自己行事的香港永久性居民，且没有擁有任何其他香港住宅物業时。
Q44. 就印花税而言，临时买卖合约的法律性质是什么？
A：是一份”可予徵收印花税的买卖协议”。
Q45. 买卖双方对缴纳从价印花税的责任如何分配？
A：买卖双方须共同及个别负上缴纳从价印花税的责任；持牌人应建议双方就哪一方负责缴付达成协议并在临时买卖合约内訂明。
通告 14-04(CR)：使用综合注册资讯系统网上服务流动版进行土地查冊
Q46. 流动版与桌面版在收取查冊结果方式上有何分别？
A：流动版只可以浏览器閲览或以接收电子邮件方式收取查冊结果，没有下载、传真、郵寄或櫃檯領取的选项（桌面版则有）。
Q47. 使用流动版查冊后，监管局建议持牌人怎样处理查冊结果以符合规定？
A：建议以接收电子邮件方式收取查冊结果並存档（和备份），并在緊接买卖协议（或租约）订立之前转发该查冊电邮给买方（或租客），并要求买方/租客确认已收取，备存妥善纪录。
第二部分：项目文件夹内其他执业通告（内容待核实清单）
以下通告文件已确认存在于你的项目文件夹中，但本次尚未逐份查阅原文核实具体条款，为避免向你提供不准确的考试资讯，暂不在此编写问答题。如需复习这些通告，请告诉我具体编号，我会再次调用工具逐份查证原文：
| 文件名 | 推測主题（据文件名，未核实） |
|---|---|
| 15-01_CRC.pdf + 15-01_CRC_Q&As.pdf + PreSaleBriefingRecord/AttendRecord附件 | 一手楼盘销售前简介会出席纪录相关规定 |
| 15-02_CRC.pdf | 待查 |
| 15-03_CRC.pdf + Q&As + SampleForms | 待查（附有样本表格） |
| 15-04_CRC.pdf | 待查 |
| 15-05_CRC.pdf + Q&As + Sample of PICS/PPS | 物业资讯谘询表(PICS)/物业占用状况表(PPS)相关规定 |
| 18-03_CRC_QAs_March_2025.pdf | 待查（2025年3月更新Q&A） |
| 22-01_CRC.pdf | 待查（篇幅较大938KB） |
| 23-01_CRC.pdf + AnnexA/B + checklist + QAs_20260522 | 待查（篇幅最大1.2MB，附checklist及2026年5月更新QA） |
| 23-02_CRC.pdf + checklist + QAs | 待查 |
| 24-01_CRC.pdf + QAs | 待查 |
| 26-01_CRC.pdf + Flowchart_20260225 + QAs_20260225 | 待查（2026年2月最新通告，附流程图） |
特别提醒：26-01(CR)、23-01(CR)的QA更新到2026年5月/2月，属于最新发出的通告，很可能是当前考试最新增补的重点内容，建议优先请我查证这几份。
第三部分：执业通告速记要点（已核实部分）
- 防贿赂：利益≠款待；第9条最高罚款50万+监禁7年
- 送让契查冊：卖方持有<5年 → 做过去查冊；发现送让契 → 披露+建议法律意见
- 土地查冊时限：緊接买卖协议/租约订立之前，不可延至翌日，劏房/买方有代理均不例外
- 一手楼：员工须持个人牌照做监督；5%临时订金；5个工作日内签正式合约；只能用实用面积；禁止贷款给买家
- 个人资料：六原则；拒绝服务名单；未经同意披露最高罚100万+监禁5年
- 临时协议：不可留白签署；避免週六日公众假期做成交日；须列物品清单；注明中英文以何为准
- 电子签署：建议用认可数碼证书；传真/电邮后建议加簽确认
- 从价印花税：2013年2月23日起第1标准税率；港永久居民+无其他住宅可用第2标准
- 流动查冊：流动版只能电邮/浏览器收取，无下載/传真/郵寄選項
本资料第一部分内容均逐份核对官方通告PDF原文，可放心使用。第二部分清单如需深入复习，请指示具体通告编号以便进一步查证。
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