范围：操守守则 + 地产代理条例 + 学习指引第1-5章及第7章
资料来源：项目文件夹内 codeofethics.pdf、part_1~5.pdf、part_7.pdf、appendix_1.pdf、2chi.pdf（考试大纲）
说明：本资料已核对官方原文，并修正了旧版exam_review_questions.md中的部分错误（如”正式买卖协议签署时限”应为14天而非21天）。带⚠标记处为易混淆或曾出错的考点。
第一部分：问答形式复习
第一章：香港地产代理业简介（考纲第1级——初步认识）
Q1. 地产代理监管局(EAA)何时成立及运作？
A：根据《地产代理条例》(第511章)于1997年成立，1999年1月1日开始运作。
Q2. 学习本章需要掌握的重点包括哪些？
A：
- 香港地产发展阶段与整体社会经济的关系
- 地产代理业由个人代理发展至公司代理、连锁集团的历程
- 地产代理业与政府部门、法律界、银行界、发展商、建造业、物业管理业的关系
- 影响物业价格的房屋/土地政策及技术性因素（利率、经济指数、季节性变动、按揭政策）
- 颁布《地产代理条例》的来由
- 地产代理在市场中的角色：促销人、分销人
Q3. 为什么要设立地产代理条例来规管行业？
A：主要因为过去地产代理业缺乏法定规管，市民对专业水平及消费者权益保障的期望日增，故立法规管以提升服务水平及保障消费者。
第二章：《地产代理条例》及地产代理实务（考纲第3级——需能实际运用）
Q4.《地产代理条例》是香港法例第几章？
A：第511章。
Q5. 监管局的主要职能是什么？
A：
- 推行发牌制度，规管地产代理业
- 制定及执行操守守则
- 处理投诉和纪律研讯（行政总裁负责处理投诉及调查，纪律委员会负责研讯）
- 制订执业通告和指引
Q6. 营业员的法定职责包括哪些？
A：
- 提供有关物业及交易的资料
- 依第40(1)条规定发出通知书
- 对所收款项负法律责任
- 广告宣传须符合规定
- 订立地产代理协议（书面、订明格式）
Q7. 地产代理协议必须以什么形式订立？未订立有何后果？
A：必须以监管局订明格式的书面协议订立。根据《地产代理条例》，就住宅物业而言，除非已按订明格式与客户订立协议，否则地产代理无权就该交易索取佣金。
Q8.《操守守则》包含哪几方面的核心要求？
A（据codeofethics.pdf及2chi.pdf考纲2.4）：
- 符合法律规定
- 充分明瞭有关法例及规定
- 专业知识及能力
- 执业时的操守及道德标准，及对客户的责任
- 应尽一切应尽的努力
- 尽量减少利益冲突的情况
- 代理之间的关系及执业时必须遵守的操守标准
Q9. 持牌人如不遵守《操守守则》会有什么后果？
A：可能被视为并非《地产代理条例》下的”适当人选”，从而影响牌照的批出、续期，或引致纪律处分。
Q10. 与营业员有关的罪行规定在条例第几条？
A：第55条。
第三章：其他规管地产代理实务的法律及物业转易程序（考纲第1级）
Q11. 合约的必要元素（四要素）是什么？
A：(1)要约 (2)承约 (3)代价 (4)建立法律关系的意图。
Q12. 哪些合约须以契据形式订立？
A：例如所有授权书、超过三年的租约、业权转让、按揭。
Q13. 失实陈述分为哪三类？
A：
- 欺诈性失实陈述——明知虚假仍作出
- 疏忽性失实陈述——提供的意见错误或欠妥
- 无意的失实陈述——有合理理由相信声明属实
Q14. 疏忽（民事侵权）的三个基本要素是什么？
A：①被告对原告负有谨慎责任 ②被告违反该责任 ③原告因此蒙受可预见的损失或损害。
Q15. 物业转易的四个阶段大致是什么？
A：
- 初步商议（签地产代理协议、视察物业、按揭查询）
- 签订临时买卖协议 → 支付首期订金（通常楼价1%-5%）
- 业权查询、按揭安排、赎楼手续
- 成交（签转让契、交吉、付清余款）
⚠Q16. 正式买卖协议通常在签订临时买卖协议后多久内签订？
A：14天内（原文：「正式買賣協議通常是於簽訂臨時買賣協議14天內簽訂」）。——注意：这与部分旧笔记中”21天”的说法不同，应以官方学习指引原文为准。
Q17. 首期订金与订金余额通常各占楼价多少？
A：首期订金通常为购买价的1%至5%；首期订金加订金余额合计通常为购买价的10%，订金余额通常于签正式买卖协议时支付。
Q18. 印花税主要种类有哪些？
A：从价印花税、买家印花税(BSD)、额外印花税(SSD)、标准印花税。（注：自2024年2月28日起，住宅物业交易已无需再缴付BSD、SSD及第一标准税率的从价印花稅；2026年2月26日起，价值1亿元以上住宅物业从价印花税最高税率上调至6.5%——此为近期政策变化，应以监管局最新公告核实。）
Q19.《防止贿赂条例》第9条规管什么？
A：规管私人机构的贪污行为，代理人未经主事人许可索取或接受利益作为诱因或报酬，即属犯罪；提供利益的一方同样犯罪。持牌人身为地产代理公司代理人及客户代理人，须留意本条。
第四章：土地注册制度、土地查冊及物业资料系统（4.2、4.3为第3级，其余第1级）
Q20. 香港现行的土地登记制度属于什么性质？
A：契据注册制度（Deeds Registration System），根据《土地注册条例》建立。注册不能证明业权，只是对声称的土地权益作出记录。
Q21. 土地登记冊分为哪四个部分？
A：①物业资料 ②业主资料 ③物业涉及的轇轕（产权负担） ④等待注册的契约。
Q22. 何时应进行”过去及现时”土地查冊而非只查现时？
A：如现时土地查冊显示卖方成为现任注册业主的时间少于5年，持牌人应进一步做过去及现时的查冊（执业通告13-01(CR)）。
Q23. 物业资料部分列出哪些资讯？
A：物业地址、地段编号、多层大厦的地段份数、政府租契类别、租契年期及开始日期、应付地稅及地价。
Q24. 产权负担（轇轕）常见的注册文件有哪些？
A：入伙纸、大厦公契、按揭或法定押记、解除/撤销契据、信託声明书、遗产管理书或遗嘱认证、提名书、临时/正式买卖协议、建筑令/通知、押记令等。
Q25. 若公司作为卖方，应进行什么查冊？
A：公司查冊（透过公司注冊处「公司注册处综合资讯系统」），核实公司注册办事处、董事姓名、是否已被接管/清盘/除名/注销。
第五章：楼宇知识、物业分类及物业管理（考纲第1级）
Q26. 政府批地的五种形式是什么？
A：卖地条件、批地条件、换地条件、重批条件、增批土地条件。
Q27. 什么是丁屋政策的主要内容？
A：1972年推行，年满18岁的男性原居村民可用象徵式地价申请批地建屋；丁屋高度不超过3层或8.23米，有盖面积最多700平方呎，通常须于批地后36个月内建成。
Q28.《建筑物条例》主要执行机构及负责人是谁？
A：由屋宇署负责执行，署长又称建筑事务监督。
Q29. 什么是总楼面面积与实用面积的分别？
A：总楼面面积包括建筑物每层外牆以内量度的面积连同露台，但不含停车、垃圾房等特定空间；实用面积（按《一手住宅物业销售条例》第8(1)条）指圍牆以内的樓面面积，包括露台、工作平台、阳台，但不包括空调机房、窗台、閣樓、平台、花园、停车位、天台、梯屋等。
Q30. 大厦公契的作用是什么？由谁订立？
A：由发展商、经理人及首名买家以契据形式订立，规定业主对公用地方及设施的权利责任，注册后对所有业主及其业权继承人具约束力。
Q31.《建筑物管理条例》附表七与附表八的分别？
A：附表七条文强制隐含于所有公契内，若公契条文与之不一致须以附表七为准；附表八条文只有在与公契条款一致时才隐含适用。
Q32. 业主立案法团（法团）成立的第一步是什么？
A：召开业主大会委任管理委员会，管理委员会须于获委任起28日内向土地注冊处处长申请注册，发出注册证书后业主即成为法人团体。
第七章：租契及租约事宜（考纲第3级）
Q33. 租契和租约的主要分别是什么？
A：租契通常指年期较长（一般超过3年），须以契据形式订立；租约通常指年期不超过3年，无须以契据形式，只要租客持续管有、缴市值租金、无须额外缴款即享有法定土地权益。
Q34. 什么是顺延租约（periodic tenancy）？
A：依缴租周期判断租期的租约，可无限期延续，直至一方发出迁出通知书。香港最常见为月租租约，业主须提前一个月发通知。
Q35. 什么是不容自驳租约？
A：业主本身无权出租（如未经承按人同意即出租已按揭物业），租客不能否认业主对土地的业权，但一旦承按人发现并采取行动，租客即变成侵入者。
Q36. 表格CR109的用途及提交时限？
A：住宅租约业主须于签立租约起一个月内向差饷物业估价署署长递交CR109（新租出或重订协议通知书）。逾期提交罚款$310；不提交则业主无权向租客追讨租金诉讼。
Q37. 租客的隐含权利有哪些？
A：独有管有权（禁止包括业主在内的其他人进入，除按合约规定的检查等情况）、平静享用权（业主断水断电、换锁均属违反）。
Q38. 业主可基于什么理由沒收租赁权（forfeiture）？
A：租客违反条件；或租客违反契诺且租约载有沒收条款，或该租约属《业主与租客(综合)条例》第117条/第126条适用范围而沒收条件已隐含其中。
Q39.《业主与租客(综合)条例》第IV部与第V部分别规管什么？
A：第IV部规管住宅租赁；第V部规管商业租赁（商店、办公室、工厂、货仓等）。2004年7月9日大幅修订后，两部分租客均不再享有原有的租住权保障及土地审裁处协助续约的权利，改由普通法及租约条款规管。
Q40. 租约续订的唯一方式是什么？
A：2004年7月9日撤销租住权保障后，续订租赁协议（住宅或非住宅）唯一方式是双方达成协议。
第二部分：选择题练习
（一）综合选择题
1.《地产代理条例》是香港法例第几章？
A) 第510章 B) 第511章 C) 第512章 D) 第513章
答案：B
2. 地产代理监管局哪一年开始运作？
A) 1997年 B) 1998年 C) 1999年 D) 2000年
答案：C（1998年成立，1999年1月1日运作）
3. 地产代理协议若未按订明格式以书面订立，地产代理可否索取佣金？
A) 可以 B) 不可以 C) 减半收取 D) 视乎情况
答案：B
4. 合约的必要元素不包括以下哪一项？
A) 要约 B) 承约 C) 代价 D) 印花税
答案：D
5. 失实陈述可分为几类？
A) 2类 B) 3类 C) 4类 D) 5类
答案：B（欺诈性、疏忽性、无意的）
6.⚠ 正式买卖协议通常于签订临时买卖协议后多少天内签订？
A) 7天 B) 14天 C) 21天 D) 30天
答案：B（14天）——依据part_3原文，纠正常见误传的”21天”说法。
7. 首期订金加订金余额合计通常为购买价的多少百分比？
A) 5% B) 10% C) 15% D) 20%
答案：B
8. 土地登记冊分为几个部分？
A) 2部分 B) 3部分 C) 4部分 D) 5部分
答案：C（物业资料、业主资料、物业涉及的轇轕、等待注册的契约）
9. 现时土地查冊显示卖方登记为业主少于多长时间，应加做过去查冊？
A) 3年 B) 5年 C) 7年 D) 10年
答案：B
10. 香港现行土地登记制度属于什么性质？
A) 业权注册制度 B) 契据注册制度 C) 托伦斯制度 D) 混合制度
答案：B
11. 丁屋的最高层数限制是多少？
A) 2层 B) 3层 C) 4层 D) 5层
答案：B（不超过3层或8.23米）
12. 大厦公契是由哪三方以契据形式订立？
A) 政府、发展商、业主 B) 发展商、经理人、首名买家 C) 政府、经理人、法团 D) 业主、租客、经理人
答案：B
13.《建筑物管理条例》附表七条文的性质是？
A) 建议性条文 B) 强制隐含条文 C) 可协商条文 D) 无约束力
答案：B
14. 实用面积不包括以下哪一项？
A) 露台 B) 工作平台 C) 阳台 D) 窗台
答案：D（窗台不计入实用面积）
15. 租约通常指年期不超过多久？
A) 1年 B) 2年 C) 3年 D) 5年
答案：C
16. 顺延租约中，香港最常见的是哪种？
A) 周租 B) 月租 C) 季租 D) 年租
答案：B（月租租约，业主须提前一个月发迁出通知）
17. 表格CR109须于签立租约起多久内提交？
A) 7天 B) 14天 C) 1个月 D) 3个月
答案：C
18. CR109逾期提交的罚款金额是？
A) $100 B) $210 C) $310 D) $500
答案：C
19. 若业主不提交CR109，会有什么后果？
A) 无实质后果 B) 无权向租客追讨租金的诉讼 C) 租约自动失效 D) 须缴双倍印花税
答案：B
20.《业主与租客（综合）条例》第IV部规管什么租赁？
A) 商业租赁 B) 住宅租赁 C) 工业租赁 D) 农地租赁
答案：B
21. 第V部规管什么类型的租赁？
A) 住宅 B) 商业（商店、办公室、工厂、货仓等） C) 农地 D) 政府用地
答案：B
22. 租住权保障于何时撤销？
A) 1997年7月1日 B) 2004年7月9日 C) 2010年11月20日 D) 2012年10月27日
答案：B
23. 撤销租住权保障后，续订租约的唯一方式是？
A) 向土地审裁处申请 B) 双方协议 C) 单方面通知 D) 自动续约
答案：B
24. 不容自驳租约最常见于哪种情况？
A) 按揭人未经承按人同意出租已按揭物业 B) 分租 C) 短租 D) 商铪转租
答案：A
25. 操守守则的核心要求不包括以下哪一项？
A) 符合法律规定 B) 尽量减少利益冲突 C) 保证客户必定获利 D) 应尽一切应尽的努力
答案：C（操守守则不要求代理保证客户获利，只要求专业、诚实、尽力）
26. 营业员的法定职责包括以下哪一项？
A) 提供有关物业及交易的资料 B) 决定物业最终售价 C) 代客户签署买卖合约 D) 免除赋税责任
答案：A
27.《防止贿赂条例》第9条规管什么？
A) 公共机构贪污 B) 私人机构代理人贪污 C) 洗黑钱 D) 逃税
答案：B
28. 大厦公契生效及约束业主的前提是什么？
A) 须经全体业主签署 B) 须于土地注册处注册 C) 须由律师见证 D) 须每年更新
答案：B
29. 立案法团管理委员会须于获委任起多久内向土地注册处申请注册？
A) 7天 B) 14天 C) 28天 D) 90天
答案：C
30. 平静享用权若遭业主违反（如断水断电），租客可以怎样？
A) 只能忍受 B) 有权终止租约及/或索偿 C) 立即报警拘捕业主 D) 自动获得业权
答案：B
（二）案例分析题
案例背景：
陈先生透过持牌营业员李小姐委托某地产代理公司出售其住宅物业。物业登记显示陈先生于2年前透过按揭方式购入该物业，现有按揭尚未清还。买方黄先生透过李小姐洽购，双方拟于签订临时买卖协议后进行交易。
31. 李小姐在安排陈先生签署临时买卖协议前，应如何核实其身分？
A) 无需核实 B) 应索取其身分证明文件副本核对姓名 C) 只需口头确认 D) 交由律师处理即可
答案：B（住宅物业属法定要求，参见《常规规例》第13(3)条）
32. 由于陈先生登记为业主只有2年，李小姐应建议进行哪种查冊？
A) 只需现时查冊 B) 过去及现时查冊 C) 无需查冊 D) 只需公司查冊
答案：B（少于5年应加做过去查冊）
33. 由于物业有未清还按揭，交易过程中应特别注意什么风险？
A) 该风险与地产代理无关 B) 负资产风险，应考虑将订金交由律师作订金保管人 C) 无需特别处理 D) 应立即取消交易
答案：B
34. 若正式买卖协议未能于合理时间内签订，临时买卖协议的法律地位是？
A) 自动失效 B) 仍是具约束力的合约，双方应依其条款完成买卖 C) 视为无效 D) 须重新签订
答案：B（参考DH Shuttlecocks Ltd v Keung Shiu Tang案例）
35. 若买方黄先生违约未能完成交易，一般临时买卖协议会如何处理首期订金？
A) 全数退还买方 B) 卖方有权沒收订金 C) 平分 D) 交由法庭決定
答案：B
36. 若因卖方陈先生违约导致交易未能完成，买方黄先生可获得什么补偏？
A) 无任何补偏 B) 订金获退还，并可索赔其他损失或要求强制履行 C) 只能retrieve訂金無其他權利 D) 须支付卖方违约金
答案：B
37. 交易佣金的支付安排，一般依据什么确定？
A) 市场惯例 B) 地产代理协议的约定 C) 律师建议 D) 政府规定统一费率
答案：B
38. 李小姐若同时代表买卖双方（雙邊代理），依操守守则应如何处理？
A) 无需特别披露 B) 须向双方披露此身分及任何利益衝突 C) 只需告知卖方 D) 只需告知买方
答案：B
39. 如果该物业存在未解除的建筑令（违例建筑工程通知），李小姐应如何处理？
A) 无需理会 B) 应向买方披露，并建议双方徵询法律意见 C) 隐瞒以免影响成交 D) 由买方自行发现
答案：B
40. 若陈先生的物业登记显示为分权共有（与配偶共同持有），签署临时买卖协议时需要什么？
A) 只需陈先生一人签署即可 B) 所有共有业主均须签署 C) 配偶签署授权书即可代替 D) 无需任何额外文件
答案：B（除非配偶出示妥为签署的授权书委托代表）
第三部分：重点速记
章节考纲认知层级（据2chi.pdf）
- 第1部份（第一章）：第1级——初步认识
- 第2部份（第二章）：第3级——基本知识并能实际运用
- 第3部份（第三章）：第1级——初步认识
- 第4部份（第四章）：4.2、4.3为第3级；其余为第1级
- 第5部份（第五章）：第1级——初步认识
- 第7部份（第七章）：第3级——基本知识并能实际运用
易错/易混考点清单
- ⚠正式买卖协议签署期限：14天（非21天）
- ⚠首期订金：楼价1%-5%；首期订金+订金余额通常合计10%
- 表格CR109提交期限：1个月内；逾期罚款**$310**
- 土地登记冊：4个部分（物业资料/业主资料/物业涉及的轇轕/等待注册的契约）
- 过去查冊触发条件：现任业主登记少于5年
- 立案法团注册申请期限：委任管理委员会后28日内
- 丁屋高度限制：不超过3层或8.23米，有盖面积最多700平方呎
- 租住权保障撤销日期：2004年7月9日
- 实用面积不包括：空调机房、窗台、閣樓、平台、花园、停车位、天台、梯屋、前庭庭院
操守守则七大核心要点
- 符合法律规定
- 充分明瞭有关法例及规定
- 专业知识及能力
- 执业操守及对客户的责任
- 应尽一切应尽的努力
- 尽量减少利益衝突
- 代理之间的关系及执业操守标准
Leave a Reply