本批新增核实：23-01(CR)反洗钱及反恐怖分子资金筹集、23-02(CR)销售境外未建成物业、24-01(CR)良好竞争做法(佣金及优惠)——共3份重磅通告，均已逐份核对官方原文
至此累计已核实17（第一、二批）+3（本批）=20份通告。尚余26-01(CR)（2026年2月生效，附流程图）未及核实，将在下一轮继续查证补充。
通告 23-01(CR)：地产代理业遵守反洗钱及反恐怖分子资金筹集规定的指引
这是篇幅最大、内容最详尽的通告之一，考试重点极高，务必熟读。
基础概念
Q1. 反洗钱规定（AML/CFT）适用于租赁交易吗？
A：不适用。指引只適用于持牌人在香港参与为客户买卖地产物业交易之时。
Q2. 若买卖的物业位於香港境外，持牌人是否仍须遵守《打击洗钱条例》？
A：须遵守。根据《打击洗钱条例》第5A(6)条，交易标的物是否在香港并不重要；只要持牌人在香港参与该交易，即须遵守规定。
Q3. 什么是”非经常交易”？是否完全豁免尽职审查？
A：指持牌人与没有业务关系的客户之间的交易，且合共价值不超过120,000元。基本上没有豁免，但可视情况採用简化尽职审查（只需识别客户身分，无需识别实益拥有人）。因香港楼价高，交易价值极少低於12万元，故此豁免实际上很少適用。
Q4. 慣例盡職審查、簡化盡職審查、更嚴格盡職審查三者的分別是什麼？
A：
- 慣例：需识别客户及其实益拥有人並核实身分
- 簡化：只需识别客户並核实其身分，无需识别实益拥有人
- 更嚴格：除识别客户及实益拥有人外，还须确定客户/实益拥有人的财富来源及资金来源
何时须做尽职审查
Q5. 持牌人是否须在安排客户视察物业前完成尽职审查？
A：不需要。安排查看物业不构成《打击洗钱条例》下的”业务关系”，尽职审查只適用于訂立買賣合約之時。
Q6. 持牌人须在何时完成尽职审查？
A：原则上须在安排客户订立临时买卖协议之前完成。但在特定条件下（不影响客户业务正常运作+洗钱风险已获有效管理）可延至订立临时协议后才核实，但必须在合理切实可行的情况下盡快完成，且不应遲於完成买卖的日期。
Q7. 若客户拒绝出示身分证明文件以完成尽职审查，持牌人应怎样做？
A：不得与该客户建立业务关系或进行交易；若已建立业务关系，须在合理切实可行范围内盡快终止业务关系，并评估是否需要向联合财富情报组提交可疑交易报告。
实益拥有人的识别
Q8. 就法团客户而言，谁被视为”实益拥有人”？
A：直接或间接拥有或控制超过25%已发行股本或投票权的个人，或对法团管理行使最终控制权的个人。
Q9. 若法团客户有49名股东，是否须识别所有股东？
A：不需要，除非某股东直接/间接拥有或控制25%以上股权/投票权。持牌人应集中识别对公司管理有最终控制权的人。
Q10. 若股东本身也是法团（多层拥有权结构），应怎样处理？
A：须取得董事声明（附有描述中间层级的擁有权架構图表），核实每一层公司的资料，最终核实到个人实益拥有人的身分。
政治人物（PEP）
Q11. 什么是”政治人物”（非香港）？
A：在香港以外担任或曾担任重要公职的个人（如国家元首、政府首长、高级政府/司法/军事官员、国有企业高级行政人员、重要政党干事），不包括中级或更低级官员；也包括其配偶、伴侵、子女、父母及关系密切的人。
Q12. 若客户是政治人物，持牌人须採取什么措施？
A：须執行更嚴格盡職審查，包括取得高级管理层批准及确定其财富来源及资金来源。
Q13. 前政治人物是否一定要做更严格尽职审查？
A：视情況而定。若不再擔任重要公职，且经风险评估信纳其不会构成高风险，可只做慣例盡職審查；若仍不確定，应執行更嚴格盡職審查作為防範措施。
表格与文件
Q14. 客户须在身分核实表格上签名吗？
A：不需要。应由持牌人（查验文件证据的人）签名，惟法团客户的董事声明必须由一位董事签署。
Q15. 填写身分核实表格时的客户地址可否用郵政信箱或酒店地址？
A：不接受郵政信箱地址；居於香港的人士或在香港註冊/营运的公司客户，提供酒店地址亦不足夠。
Q16. 客户若从未现身办理身分识别，持牌人应採取什么额外措施？
A：须在最少两个不同方格剔号（即用两种不同身分证明文件进一步核实），除非已根据认可数碼识别系统（如「智方便」）核实身分。
Q17. 关于备存纪录，身分证明文件副本可否只靠”大脑记忆”而不留书面纪录？
A：不可以。人类记憆无法以可阅读形式重现，不视为有效纪录，须备存书面或电子紀錄。
纪录保存期限与罚则
Q18. 客户尽职审查相关文件须保存多久？
A：业务关係结束后至少保存5年。
Q19. 交易完成后取得的相关文件（如临时买卖协议副本）须保存多久？
A：至少5年。
Q20. 若持牌人违反反洗钱规定，会有什么法律后果？
A：监管局可根据《条例》第29条进行紀律处分，行使第30条紀律制裁权，並可能根据第27条暂时吊销或撤销牌照。
Q21. 认可数碼识别系统「智方便」是什么？
A：由香港政府研发的数碼身分认证，是监管局认可用於识别及核实客户身分的数碼识别系统。
通告 23-02(CR)：销售香港境外未建成物业的指引
Q22. 本通告2024年7月1日生效，取代哪份旧通告？
A：取代第17-03(CR)号通告。
Q23. 什么是”境外未建成物业”？
A：正在兴建中或尚未兴建的物业，或仍未竣工的樓宇/发展项目中的物业（无论未完成工程涉及物业本身、樓宇或整个发展项目）。
Q24. 持牌人在推销境外未建成物业前，必须取得什么文件？
A：必须取得该物业所在司法管辖区执业律师发出的”重要资料的法律意见”，涵盖賣方及物业的盡職審查、资金来源、赛方与发展商关係、发展项目关键资料、买方购买/转售/出租/按揭的限制、以及訂金保障机制。
Q25. 若律师无法在法律意见中提供某些规定资料，可否直接省略？
A：不可以，须在法律意见中解释为何无法获得该资料。
Q26. 持牌人须在买方做什么动作之前提供哪三份文件？
A：在买方就购买境外未建成物业订立任何协议或支付任何款项（以较早者為準）之前，须提供：①法律意见及律师有效执业证书副本；②独立的书面警告声明；③销售资料单张。
Q27. 广告中的警告声明的具体中英文内容是什么？
A：”To buy or not to buy non-local off-plan properties? Assess the risks before you buy! 境外楼花买唔买？计过风险先好买！”
Q28. 可列印广告若不超过A4大小，公司牌照/说明书编号及警告声明的字体最小要求是什么？
A：最少12点大小。
Q29. 若广告超过A4大小，公司牌照/说明书编号及警告声明须占整个广告面积多少比例？
A：至少5%。
Q30. 持牌人可否向买方保证按揭必定成功？
A：不可以。只能根据賣方提供的资料告知付款安排，不得保证或声称买方将获得所需的财务安排。
Q31. 出售学生宿舍、酒店房间等境外物业需要注意什么额外法律风险？
A：可能构成《证券及期货条例》所管限的”集体投资计划“权益，未获证监会事先认可即推广/要约，可能触犯该条例第103条或第114条。
通告 24-01(CR)：良好及有效的竞争做法(1)——收取佣金及提供优惠
本通告2024年11月1日生效，是补充（而非取代）13-04(CR)及16-01(CR)的指引。
收取佣金
Q32. 地产代理公司可否与同业协议订定最低佣金率？
A：绝对不可以。这构成《竞争条例》下”合谋订价”的反竞争行为，违反”第一行为守则”。地产代理公司必须自行就佣金金额/率作出商业决定或与客户个别协商。
Q33. 佣金政策的良好做法包括什么（非强制性）？
A：①以书面自行制定佣金政策；②在订立临时买卖/租赁协议前，以公司信笺提供信函，载明佣金金额/率、履行的具体工作、服务期限、负责的持牌员工及主管姓名；③向员工发出清晰指引及培训。
Q34. 这些良好竞争做法（第9段）是强制性规定吗？
A：不是。监管局不宜订定佣金率或制定强制性佣金指引，以免损害竞争，仅属鼓励性质。
提供优惠（限一手住宅物业）
Q35. 地产代理公司提供优惠给准买家须遵守什么原则？
A：不得透过优惠限制或妨礙买方全面考虑购买决定（例如转移买方注意力使其忽略按揭能力或印花税等相关因素）；具相当市场权势的公司不得濫用市场权势（如攻击性策略迫使对手离场）。
Q36. 提供优惠时，须在什么时点前以书面告知买方？
A：在为买方提交投标书/要约/购楼意向登记，或买方订立任何与购楼有关协议或支付任何款项（以最早者為準）之前。
Q37. 指定优惠书须载有哪五项资料？
A：①营业名称；②按顺序专属的序号；③发展项目名称及期数/物业地址；④优惠条款及形式（付款时间方式）；⑤公司管理层负责人联络详情。
Q38. 若优惠採用货币形式（如现金回贈），述明方式有何限制？
A：只可述明①实际数额，或②计算公式，该公式只可以臨時買賣協議中所述购买价的一个明确百分比表述——不可以将从发展商收取的佣金的百分比表述。
Q39. 若地产代理公司口头承诺优惠但没有以书面形式作出，是否可以不兌现？
A：不可以。无论承诺以口头还是书面形式作出，公司必须兌现承诺，未能兌现属不专业行为，可能受纪律处分。
Q40. 若公司未按规定时间提供优惠书（迟交），是否可以豁免遵守优惠书的其他规定？
A：不可以。儘管逾时可被紀律处分，但仍须使用指定优惠书列明优惠详情并遵守第16、17段的条款規定。
速记要点补充（第三批）
- 反洗钱：租赁不適用；非经常交易门槛$120,000；实益拥有人门槛25%股权；纪录保存≥5年；PEP须更严格审查+高层批准
- 境外未建成物业：须取得当地律师法律意见；三文件（法律意见+警告声明+销售资料单张）须在协议/付款前提供；广告警告声明字体≥12点(≤A4)或≥5%面积(>A4)
- 佣金竞争：不可与同业协议定价（违反《竞争条例》第一行为守则）；佣金政策非强制但鼓励书面化
- 一手楼优惠：须用指定优惠书；货币优惠只能用实额或购买价百分比公式，不可用佣金百分比表述；口头承诺也必须兌现
累计已核实20份通告（07-01、13-01至13-06、14-01/03/04、15-01至15-05、18-03、22-01、23-01、23-02、24-01）。尚余26-01(CR)将在下一轮继续核实补充，届时会提供完整合并版复习资料。
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